9월부터 확 달라지는 청약제도 요약~

[8~9월 내집마련 전략] 9월부터 확 달라지는 청약제도 이것만은 꼭!

2007-08-16

9월부터는 지금까지와는 전혀 다른 부동산 시장이 펼쳐진다.

내 집 마련 실수요자들이 가장 큰 관심을 보이는 주택 관련 제도의 큰 틀이 변 하기 때문이다.

우선 30년 동안 시행해 왔던 청약제도(추첨제)가 청약가점제로 바뀐다.

또 분양가 자율화 시대가 10년 만에 막을 내리고 다시 분양 가격을 규제하는 분 양가 상한제가 실시된다.

1990년대 일부 단지에서 제한적으로 적용했던 마이너스 옵션제도 부활해 9월부 터 의무화된다.

인터넷 청약도 의무화되면서 청약 시장에 많은 변화를 몰고올 전망이다.

또 '반값 아파트'라는 새로운 형태의 주택이 시험대에 오른다.

함영진 부동산써브 팀장은 "9월 이후의 부동산 시장은 과거 어느 때보다 제도 변화의 폭이 큰 만큼 새로운 청약 전략이 요구되는 시점"이라며 "달라지는 제도 를 정확히 파악해야 내 집 마련에 한발 더 다가설 수 있다"고 조언했다.

◆ 청약가점제 실시…일부 물량은 추첨제 병행 9월1일부터 입주자 모집공고가 나는 아파트는 청약가점제 방식으로 청약해야 한 다.

청약가점제는 부양가족 수가 많고 무주택 기간과 청약통장 가입 기간이 길수록 당첨 확률이 높아지는 제도다.

청약통장 1순위만 되면 운만 따라주면 당첨될 수 있었던 추첨제와는 다르다.

그러나 정부는 기존 1순위자의 당첨 기회를 박탈하는 부작용이 있는 만큼 일부 물량은 현행 추첨제를 병행하기로 했다.

이에 따라 청약 예·부금 가입자 대상인 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 민영주택 은 기존 추첨 방식으로 25%를 뽑고,나머지 75%는 가점제로 당첨자를 가린다.

청약예금 가입자 대상인 전용 85㎡ 초과 주택은 채권입찰제를 우선 적용하고 채 권입찰액이 같을 경우 가점제와 추첨제를 50%씩 배정한다.

청약저축 가입자는 가점제가 아닌 현행 방식(순차제)이 그대로 적용된다.

◆ 분양가 상한제 도입…최대 10년간 전매 제한 아파트 분양가를 규제하는 분양가 상한제가 공공택지 외에 9월부터는 민간택지 까지 확대·실시된다.

다만 이달 말까지 사업승인 신청을 하고 11월 말까지 분양승인 신청을 하는 아 파트는 분양가 상한제 대상에서 제외된다.

분양가 상한제는 정부가 정한 기본형 건축비와 가산비에 택지비를 합쳐 분양가 가 정해지는 방식으로 과거에 실시했던 원가연동제와 비슷한 제도다.

전용면적 85㎡ 초과 아파트는 분양가 상한제로 정해진 분양가 외에 주변 시세의 최대 80%까지 추가로 채권을 부담하는 채권입찰제가 병행 실시된다.

분양가 상한제가 실시되면 전용면적 85㎡ 이하 아파트 분양가는 20% 정도 떨어 지고 85㎡ 초과 아파트도 실질 분양가(채권부담액+분양가)가 주변 시세 대비 8 0% 선이어서 청약자의 부담이 줄어들 것으로 건설교통부는 보고 있다.

하지만 분양가 상한제가 적용되는 주택은 최대 10년까지 전매가 금지돼 재산권 행사를 하기 어렵다는 단점이 있다.

한편 채권입찰제는 분양할 아파트가 주변 시세보다 낮아야 적용되므로 주변 집 값이 훨씬 비싼 송파신도시 등 일부 지역을 제외하곤 실제 적용되지 않는 곳도 적지 않을 것으로 보인다.

◆ 반값 아파트 '첫선' 토지는 임대하고 건물만 분양하는 토지임대부 주택과 최장 20년 이후 주택공사 등에 되파는 조건을 붙인 환매조건부 주택이 10월께 첫선을 보인다.

일명 반값 아파트로 불리는 이들 주택은 분양가를 낮추기 위해 분양주택과 임대 주택의 2가지 성격을 혼합한 새로운 형태의 주택이다.

반값 아파트는 청약저축 가입자를 대상으로 10월 초 군포부곡지구에서 토지임대 부 389가구,환매조건부 415가구 등이 분양될 예정이다.

분양가는 3.3㎡(1평)당 750만원 선으로 예상된다.

토지임대부 주택은 토지 임대기간 30년에 임대료는 현재 공공택지 공급가격을 기준으로 주택공사의 자본비용률(4~5%)을 고려해 책정된다.

임대료는 2년간 5% 이상 올릴 수 없다.

환매조건부 주택의 환매 기간은 20년이며 환매 기간이 되기 전에 환매하면 최초 공급가격에 1년 만기 예금 이자율을 더한 금액을 주고 주택공사가 인수한다.

◆ 마이너스 옵션제 부활 분양가 상한제 대상 아파트에는 마이너스 옵션제가 의무적으로 적용된다.

마이너스 옵션제란 건설업체를 비롯한 사업시행자가 아파트 골조공사와 외부 미 장·마감공사까지만 하고 내부 마감이나 인테리어 공사 등은 계약자들이 개별 취향에 따라 직접 할 수 있도록 한 제도다.

마이너스 옵션을 선택한 입주자들은 입주 가능일로부터 60일 이내에 마감공사를 마쳐야 하며 '기본 선택 품목 시공 설치 관련 확약서'를 시·군·구청에 제출 해야 한다.

60일을 넘기면 해당 동 주민 3분의 2의 동의를 받아 공사해야 한다.

이와 함께 공정의 40%를 넘으면 입주자들이 발코니 트기 공사 외에 시스템 에어 컨과 빌트인 가전 제품을 옵션으로 선택할 수 있는 제한적 플러스 옵션제도 실 시된다.

입주자들이 이들 제품을 선택할 경우 가구당 1000만원 이상을 더 부담해야 할 것으로 보인다.

◆ 인터넷 청약 확대 시행 수도권 투기과열지구에서만 일부 실시해 왔던 인터넷 청약이 9월부터는 전국으 로 확대 실시된다.

이는 입주자 선정 절차의 투명성을 높이기 위해서 사업자가 입주자를 직접 모집 하지 않고 은행이 그 업무를 대행하는 시스템이다.

이에 따라 모델하우스에서 청약 접수를 받는 모습은 더 이상 볼 수 없다.

정부는 인터넷 청약을 확대 실시하면 청약 과열에 따른 줄서기 등 부작용이 차 단될 것으로 전망하고 있다.

또한 주택 소유 여부 등 전산 검색 등을 통해 부적격자를 당첨자로 선정하는 부 작용도 막을 수 있을 것으로 기대하고 있다.

인터넷 청약은 16개 시중은행에서 모두 가능하다.

국민은행 등은 현재 인터넷 홈페이지를 통해 가상체험관을 운영,청약 대기자들 이 미리 인터넷 청약을 연습할 수 있도록 하고 있다.

이정선 기자 sunee@hankyung.com