청약통장 200% 활용비법 (도서요약)

청약통장 200% 활용비법

 

프롤로그 | 부동산 팔아 주식투자 한다고?

 

최근 한 민간 경제연구원의 자료에 따르면 국내 가계자산에서 부동산이 차지하는 비중이 80%를 넘고 있다. 따라서 선진국과 같은 금융자산 위주의 포트폴리오 구성이 시급하다고 한다. 이렇듯 모든 상황이 시중유동성을 주식시장으로 돌리려 하고 있다. 이런 상황에서 대출을 끼고 내집마련에 나선 수요층은 좌불안석일 수밖에 없다. 실제로는 그렇지 않은데도 주변 상황이 그렇게 만드는 경우가 더 많다. 언제부터인가 연초가 되면 부동산시장엔 어두운 전망이 난무하는 반면, 주식시장에는 연일 핑크빛 전망이 감도는 현상이 반복되고 있다. 물론 연말엔 정반대의 결과를 보여주고 있지만 말이다. 연초마다 두 자산시장을 바라보는 시각이 엇갈리는 것을 보면, 투자상품의 공급자 측면에서 큰 힘의 축이 주식시장의 활성화를 요구하고 있기 때문이 아닌가 하는 의구심이 들 정도다.

 

시장상황이 좋을 때나 나쁠 때나 항상 선택의 기로는 있다. 다만 현 시점이 조금 더 민감할 뿐인 것이다. 2007년 현재 부동산시장 침체의 원인 중 가장 큰 것이 ‘대출규제’다. 대출규제가 6억 원 미만 주택에까지 확대됨에 따라 부동산시장의 숨고르기는 당분간 계속될 것으로 보인다. 이러한 현상을 간과한 채 단지 부동산시장에 유입되던 자금이 주식시장으로 쏠릴 것으로 보고 투자처를 바꾸는 것은 굉장히 위험한 일이다. 2006년 말 급등세에 편승한 선량한 수요자들이 가장 힘든 시기를 맞이한 것이 사실이다. 그러나 이왕 엎질러진 물 섣불리 움직이기보다는 차분히 보유 및 매도 여부를 판별해 내야 한다. 따라서 당장 펀드 실적이 좋다는 분위기에 편승해 부동산을 팔아 섣불리 펀드로 갈아타는 우(愚)를 범해서는 안 될 것이다.

 

Part 1 청약고수를 향한 첫 걸음

 

모두가 아는 듯 모르는 아파트 청약의 정석

새 아파트를 분양 받을 수 있는 청약자격을 얻으려면 먼저 청약통장을 마련해야 한다. 청약통장은 매월 불입하는 적금형태의 통장과 정기예금처럼 한꺼번에 돈을 넣어둘 수 있는 형태의 통장으로 나뉜다. 통장은 1인 1통장 기준으로 가입할 수 있으며, 서민들에게 내집마련의 방법으로 널리 이용되고 있다.

 

청약통장은 청약저축, 청약부금, 청약예금 등 세 가지로 나눌 수 있다. 청약저축은 전용면적 85m² 이하의 국민주택을 분양 받거나 또는 임대 받을 수 있는 권리를 주는 주택저축이다. 가입자격은 무주택세대주로서 1세대 1구좌만 가입할 수 있고 세대주가 아니면 가입할 수 없다. 청약부금은 민영사업자가 건설하여 공급하는 민영주택을 분양 받을 수 있는 권리가 주어지는 저축이다. 주택을 소유한 사람이건, 세대주가 아닌 사람이건 상관없이 자유롭게 가입할 수 있다. 청약예금은 청약부금과 비슷하지만, 정기예금처럼 일정액을 한꺼번에 은행에 예금하여 예치하는 형태다. 청약부금은 전용면적 85m²이하의 아파트 청약만 가능한 데 반해, 청약예금은 규모의 제한이 없다(예치금에 따른 제한은 있음)는 차이점이 있다.

 

청약가점제는 실수요자 중심의 주택공급을 골자로 한다. 가점 항목은 무주택기간, 부양가족수, 가입기간으로 구분된다. 그리고 2007년 9월 1일 이후 입주자 모집 승인신청 분부터 적용된다. 또한 조기 시행으로 기존 가입자에게 미치는 영향과 불이익을 받는 가입자를 감안해 일정비율 가점제와 추첨제가 병행 실시된다. 유주택자의 경우 실질적으로 가점제 공급 대상에 대한 주택공급이 어려워진다. 또한 무주택 실수요자의 청약기회를 확대하되, 추첨제 대상 물량에서는 1주택 보유자의 1순위 청약을 인정하여 충격을 완화했다.

 

이번 청약가점제를 한마디로 정리하면, “무주택자는 적극적으로 청약을 할 것, 유주택자는 청약에 큰 기대를 하지 말 것” 정도로 표현할 수 있다. 자본주의 사회에서 자산 투자시장은 어느 것이든 위에서부터 움직인다. 주식이나 부동산 모두 큰손들의 자금이 움직이는 방향을 알아야 돈을 벌 수 있다는 것이다. 그동안 부동산 투자 방법 중 가장 유용한 수단이었던 청약시장이 무주택자 위주로 재편되었다. 이러한 상황에서는 자신의 처지에 따른 맞춤 전략을 짜야 한다. 일단 무주택자의 경우 청약시장의 최대 수혜자가 됐다. 따라서 재테크 측면에서 최우선 고려요인은 청약통장을 활용한 내집마련이다. 그렇다고 무조건 청약을 해서는 안 된다. 당첨 즉시 지금의 기득권(높은 청약가점)은 사라지는 만큼 한 번 쓸 수 있는 카드라고 생각하고 신중에 신중을 기해야 한다. 유주택자들의 경우 낙심만 하고 있을 상황이 아니다. 청약제도의 변경으로 장래의 부동산시장은 이미 자본을 소유한 유주택자들의 역할이 더욱 강화될 것이기 때문이다.

 

우선 가점제와 분양가상한제라는 이상적인 정책이 시장에 반영될 때 발생할 수 있는 상황을 생각해 볼 필요가 있다. 부동산의 부동성이라는 특성상 특정 지역의 메리트는 사라지지 않는다. 결국 청약 조건이 좋아지든 나빠지든 간에 오를 수 있는 지역의 물량은 한정적이라는 것이다. 청약가점제에서 소외를 받게 되는 유주택자들은 자신이 원하는 지역의 재개발·재건축 지분 매입을 통해 로열층 배정을 받는 방법을 적극적으로 고려하는 것이 좋다. 지금은 당첨 가능성이 희박해진 통장만 쳐다보고 있는 것보다 조합원 지분 매입을 하는 우회 전략을 짜봐야 할 시점이다. 2007년 7월 현재 1.11대책 이후 재개발·재건축은 충분히 조정을 겪었다. 필자가 항상 강조하는 역발상을 통해 관심이 잠시 떠난 종목을 선점하는 전략을 짜본다면 2007년은 위기가 아닌 기회의 해가 될 수 있을 것이다.

 

Part 2 최우선 청약지 당첨전략 및 청약가치 심층분석

 

서울특별시

서울 강남권의 주택공급 부족 해소와 주택 가격 안정을 위해 추진되고 있는 송파신도시의 주택공급 계획이 발표되었다. ‘제2의 판교신도시’로 불리는 송파신도시는 입주의 선호도 측면에서 기존의 신도시, 뉴타운과는 비교할 수 없을 정도의 잠재력을 지니고 있다. 따라서 강남권 진입을 목표로 하는 수요자들의 높은 관심이 지속되고 있다. 하지만 강남권 수요를 대체하기에는 임대 물량 비율이 높고 중대형이 적어 당초 목표인 강남 수요 분산의 기능을 수행하기에는 크게 미흡할 것으로 예상된다. 안정적인 시세상승이 있을 것으로 보이나 기대치에는 크게 못 미칠 것으로 판단되며 판교신도시와 마찬가지로 청약 경쟁률이 상당히 높을 것으로 전망돼 무작정 청약을 기대하는 것은 위험하다.

 

서울시 길음, 왕십리와 함께 1차 뉴타운에 속하는 은평뉴타운이 오는 2007년 10월 분양을 계획하고 있다. 은평뉴타운은 무엇보다도 웰빙트렌드에 걸맞은 주거단지 조성이라는 특징이 메리트로 작용하고 있다. 은평뉴타운은 3~4년 후 단순 시세차익 면에서는 상당한 메리트를 가지고 있지만 5년 이상 장기적인 투자 목적으로 접근한다면 신중한 검토가 필요하다. 특히 은평뉴타운의 가장 취약점으로 작용하고 있는 교통문제가 남아 있다는 한계가 있다. 출퇴근 시간에는 정체를 각오해야 하는 만큼 향후 뉴타운 입주시점 교통 대란이 염려된다. 장기적인 투자목적으로 접근하기에는 한계가 있기 때문에 실거주 측면에서 접근해야 한다는 점을 감안하고 청약한다면 메리트가 있는 것으로 평가된다.

 

성동구 성수동 한강변 유망 물량이 2007년 하반기 분양될 계획이다. 서울숲 두산위브는 지역주택 조합아파트로 자금력 있는 청약자들에게 좋은 기회가 될 것으로 보인다. 지역적으로 과거 성동구는 대부분 불량 주택 밀집 지역이었으나 최근 대대적인 개발 추진으로 향후 신주거지로의 변모가 기대되고 있다. 서울숲 두산위브는 전반적으로 주거환경 저해요인이 되는 주변 공장들이 단점으로 지적되고 있다. 하지만 상대적으로 한강변, 서울숲 인근이라는 친환경적인 프리미엄 및 향후 주변환경 개선에 대한 기대감으로 안정적인 상승이 가능할 것으로 보인다. 단지 자체 한강조망 프리미엄 이외에도 지역 시세를 끌어줄 만한 각종 호재가 풍부한 상황이다.

 

하중 자이는 마포구 하중동 18-2번지 일대에 들어설 예정이다. 이곳은 입지적으로 서강대교와 인접해 있고 강변북로와 올림픽대로와의 접근성이 좋아 서울 중심부로의 이동이 수월하다. 다만 교육 여건과 생활편의시설은 다소 떨어진다. 그러나 하중 자이는 한강조망이 상당히 양호하다는 장점과 함께 친환경적인 측면이 우수한 편이다. 하중 자이는 단지와 멀지 않은 곳에 와우산이 인접해 있어 전형적인 배산임수의 지형을 지니고 있다. 현재 웰빙트렌드가 대세로 자리 잡고 있는 상황을 감안해 볼 때 환경적인 측면이 가장 부각돼 선호도 상승을 이끌 것으로 보인다. 장기적으로 마포 일대는 용산을 중심으로 한 서울특별시의 주요 부도심권으로 부상될 것으로 예상되는데, 이에 따라 인구 유입이 비교적 꾸준히 이뤄질 것으로 판단된다.

 

수도권

용인시 수지구 상현동 힐스테이트는 역사 예정지역과 거리가 있고 아파트 밀집지역에 위치해 있지는 않으나 친환경적인 요소가 기존 상현동 단지들에 비해 풍부하다. 2008년 용인~서울간 고속화도로가 개통되면 단지 인근 상현IC로의 접근이 양호해질 것이다. 또한 상현동 힐스테이트 부지에서 한 정거장 거리에 신분당선 신성역(2011년 개통 예정)이 위치해 있어 강남 접근성의 획기적인 개선을 기대할 수 있다. 따라서 용인 신규 물량에 관심이 있는 수요자나 청약가점제 적용으로 분양 받기 어려운 분양 대기 수요자라면, 비록 높은 청약 경쟁률이 예상되더라도 비교적 미래가치 및 활용도가 풍부한 상현동 힐스테이트에 적극적으로 청약하는 방법을 추천한다.

 

용인시 수지구 동천동 417-5번지 일대에는 래미안타운이 조성될 예정이다. 인근 동천동 물류센터 일대로는 1만 3,200m²(4000여 평)의 녹지공간이 조성 중으로 쾌적한 주거환경이 기대된다. 또한 물류센터 부지에는 백화점, 주상복합아파트, 전문학원 등이 들어설 예정이다. 특히 물류센터 옆으로는 2014년경 신분당선 동천역이 개통될 계획이며 23번 국지도로도 10차로 확장이 2007년 완공된다. 2008년에는 영덕~양재 고속화도로 개통 등의 교통호재가 있어 주변의 고질적인 교통체증 해소 및 서울 접근성 향상이라는 메리트가 있다. 다만 래미안타운 부지는 경사지이기 때문에 배치상 정남향은 힘들다. 그러나 조망권은 확 트여 있다는 점에서 개방감이 있겠다.

 

광교산 자락에 위치한 신봉동 동부센트레빌은 단지 앞으로 신봉천이 흐르는 배산임수 지형으로 친환경적인 요소가 풍부하다. 하지만 통학이 가능한 홍천초·중·고등학교가 떨어져 있어 학군에서의 메리트가 낮은 것으로 판단된다. 주요 생활편의시설인 이마트 이용도 차량을 통해야 가능하고, 신분당선 역사가 들어설 두산기술원 일대와 거리가 있어 실거주 여건은 불편한 편이다. 그러나 분양가 측면에서 접근했을 때는 경쟁력을 갖추고 있다. 2007년 6월 현재 신봉동 동부센트레빌은 일대 시세보다 약 25% 정도 저렴하다. 또한 정부의 분양가 인하 유도 비율과도 비교적 잘 맞는 것으로 볼 수 있다. 하지만 주변단지들의 시세와 비교해 볼 때 브랜드 선호도와 입지적인 한계로 인접한 대단지인 신봉 자이를 추격하기는 어려울 것으로 판단된다.

 

Part 3 청약저축, 이곳에 집중하라(분양가 대비 수익률 분석)

 

청약가점제를 중심으로 하는 청약제도 시안이 발표되면서 청약통장 보유자들의 전략이 큰 폭으로 변하고 있다. 하지만 청약가점제의 전면적인 대상인 청약예금, 청약부금과 달리 청약저축의 경우 청약가점제의 적용 대상에서 배제되어 현행 순차식이 그대로 적용된다. 그만큼 5년 이상 장기보유자들은 당첨확률이 상대적으로 높을 것으로 전망된다. 공공부문의 주택공급이 확대될 것으로 전망되고 민간주택의 전용면적 85m²(25.7평)에 청약이 가능한 청약부금의 활용도가 크게 낮아져 청약저축 가입자가 꾸준하게 상승하고 있다. 하지만 청약저축은 공공 택지의 전용면적 85m² 이하 물량에만 청약이 가능한 만큼 향후 투자가치 측면에서 신중히 생각할 필요가 있다. 일반적으로 소형은 중대형에 비해 시세상승률이 낮고 공공 택지의 경우 입지가 불리하게 작용할 수 있기 때문이다.

 

파주신도시의 분양이 9월부터 본격적으로 진행될 것으로 예상되면서 청약저축 가입자들의 관심이 크게 몰리고 있다. 파주 운정지구의 이번 분양은 사유지였던 한라비발디를 제외한 첫 분양이라는 점과 높은 지역 선호도를 감안할 때 상당히 높은 청약경쟁률이 예상된다. 입주시점에는 높은 가치를 형성할 수 있을 것이다. 교통 측면에서는 파주신도시의 지정과 연계되어 서울 마포구 상암동과 경기도 파주시 운정신도시를 연결하는 제2자유로가 2008년 1월 착공, 2009년에 완공될 예정이다. 또한 경의선 1차구간인 문산~성산간 경의선이 2009년 완공되어 우수한 메리트를 보일 수 있을 것이다.

 

경기도 광명은 광명 역세권 개발, 광명뉴타운, 광명 소하지구 등 대규모 개발 계획이 수립되면서 수요자의 높은 관심을 받고 있다. 광명 소하지구는 2007년 6월 현재 재건축이 진행되고 있는 철산동, 하안동과 광명뉴타운 계획이 수립된 광명동 일대의 3개 중심생활권과 연계돼 기존의 기반시설을 이용할 수 있다. 또한 분양가상한제가 적용되지 않아 소유권 이전 등기 후 전매가 가능한 장점이 있다. 따라서 전매제한이 있는 타 택지지구에 비해 환금성이 높을 것이며, 실입주를 동반하지 않더라도 적정 규모의 투자수익이 있을 것으로 예상된다.

 

2007년 2월 일반분양으로 640가구가 공급되었던 용인 구성지구는 2007년 12월 3블록에서 988가구가 추가적으로 일반분양될 예정이다. 2007년 3월 29일 발표된 청약가점제 시안에 청약저축은 제외되는 것으로 결정됨에 따라 기존의 청약저축 보유자들은 청약 접근의 전략 수정이 필요치 않게 되었다. 하지만 대부분의 청약저축 보유자들이 송파신도시, 은평뉴타운 등의 특정 선호지역으로 쏠리면서 당첨확률이 크게 낮아질 것으로 전망된다. 이에 따라 틈새시장을 공략하는 것도 좋은 방법일 수 있다. 해당지역에 청약할 수요자들은 자신의 동선을 감안한 선호 지역에 전략적으로 접근한다면 향후 안정적인 투자수익이 가능할 것이다.

 

 

Part 4 청약부금, 아직도 기회는 많다

 

청약가점제의 윤곽이 드러나면서 청약통장 가입자들의 희비가 엇갈리고 있다. 이 중 청약저축과 같은 전용 85m² 이하로 청약할 수 있는 청약부금 가입자들은 상대적인 박탈감이 높아 일부에서는 청약통장 보유를 포기하는 경우도 나타나고 있다. 청약부금은 민영 물량에 청약할 수 있는 청약통장이다. 서울 일대에서는 뉴타운 구역을 포함해 민영 물량 공급이 공공 물량보다 많을 것으로 예상된다. 때문에 미리 포기하기보다 적극적으로 청약부금을 활용할 필요가 있다. 또한 청약저축과는 달리 청약예금으로의 전환도 가능해 중대형으로 청약할 수 있다는 이점이 있다. 청약부금은 청약예금 가입자와 동일한 조건으로 분양 받는다. 오는 2007년 9월 이후 청약가점제와 분양가상한제가 적용되면 전용 85m² 이하 물량의 경우, 보다 저렴한 가격에 분양 받을 수 있을 것이다.

 

청약저축으로 분양 받을 수 있는 물량은 실질적으로 은평뉴타운, 송파신도시를 제외하고는 실질적으로 찾아보기 힘들다. 또한 불입액과 불입회차에 따라 당락이 좌우돼 가입기간이 짧은 수요자의 경우 생각보다는 불리한 상황이라는 점도 염두에 둬야 한다. 서울, 경기, 인천 일대는 민영 물량이 많아 청약부금 가입자가 생각보다 많은 기회를 제공 받을 수 있다. 이때 대부분이 지역 우선 100%로 공급되는 만큼 각 지역별로 청약 전략을 짜는 것이 중요하다. 특히 서울 일대는 뉴타운 개발이라는 대형 호재를 안고 있는 지역이다. 대부분 민간 주도로 진행될 예정이므로 다른 어느 때보다도 공급량이 늘어날 것으로 예상된다.

 

왕십리뉴타운 중 왕십리2구역이 오는 2007년 11월경 분양이 예정돼 있다. 이 지역은 조합원 수가 적어 일반분양 분이 비교적 많은 편이다. 따라서 청약통장을 사용해 분양 받고자 하는 수요자에게는 비교적 공급 물량이 많을 것으로 판단된다. 왕십리 일대는 잘 조성된 교통여건과 입지적 특성으로 인해 상대적으로 출퇴근이 유리하다. 이에 따라 젊은 직장인들에게 높은 선호도를 보일 것으로 예상된다. 그러므로 다른 지역과는 달리 비교적 시세상승 폭은 높을 것으로 판단된다. 분양가상한제가 적용되는 만큼 그간 인근 분양 물량이 보였던 높은 분양가보다는 다소 저렴한 가격 책정이 이뤄질 것으로 예상된다.

 

청약부금으로 분양 받을 수 있는 물량 중 가점제 시행 이전에 분양이 이뤄질 것으로 예상되는 지역으로 흥덕지구 Ab6블록의 동원개발 720가구가 있다. 동원은 단지 내 학교를 끼고 있다는 장점이 있고 주변이 공원으로 이뤄져 있다. 향후 입주 시점에서는 흥덕지구 내에서 가장 높은 선호도를 보일 것으로 예상된다. 용인 일대는 교통 측면이 가장 중요한 요인으로 인식되고 있다. 단순비교는 어렵지만 주거벨트가 이어진 용인 수지와 비교해 볼 때 흥덕지구는 상당한 가격경쟁력을 갖춘 것으로 판단된다. 또한 주변에 입지적으로 떨어지는 물량도 3.3m²(1평)당 1000만 원 선에 조기 분양 마감된 만큼 택지지구라는 장점을 가진 흥덕 동원의 경우 그보다 못할 것이 하나도 없다.

 

청약가점제가 시행되는 2007년 9월 이후 관심분양 물량으로 경의선 개통 수혜를 받는 파주 운정신도시가 있다. 이곳은 파주 LCD클러스터 공단 조성으로 인구가 대량 유입될 것으로 보인다. 또한 경의선 개통(2009년) 시 서울 접근성이 획기적으로 개선돼 상대적으로 높은 선호도를 보일 것으로 판단된다. 파주 일대는 교통 측면에서의 인프라와 함께 생활편의시설이 상대적으로 부족해 주목받지 못한 지역이었다. 하지만 대단위 택지지구 개발로 생활편의성이 높아지고 자급자족이 가능할 것으로 보이기 때문에 베드타운 개념의 신도시와는 다소 차별화될 수 있을 것이다. 10년 전매제한으로 파주, 서울 서부 생활권에 속해 있지 않은 청약 대기자들의 경우 청약을 보류하는 것이 좋겠다.

 

지금까지 서울과 경기 일대의 분양 예정 물량을 청약가점제 이전과 이후로 나누어 살펴보았다. 많은 분양 예정 물량이 있지만 가점제 이후에는 10년 전매제한을 지켜야 한다. 따라서 투자목적으로 접근하고자 하는 수요자라면 청약가점제 이전에 분양가 등을 고려해 적극적으로 청약을 검토해야 한다. 하지만 실수요가 목적인 청약가점 40점 이상의 상위 20% 안에 포함된 청약 대기자들은 비교적 저렴한 가격에 분양 물량이 쏟아져 나올 것으로 예상된다. 그러므로 자신의 지역과 맞는 분양 물량으로 청약하는 것이 좋다. 청약부금 가입자들은 청약가점제 적용으로 상대적으로 박탈감이 심한 상황이다. 하지만 대표적인 관심지역인 광교와 송파신도시 분양이 1~2년 내로 임박했다는 점에서 가점이 높은 수요자의 경우 통장을 아낄 가능성이 높다. 따라서 40~50점대 사이의 청약부금 가입자라면 2007년 안에 사용할 경우 비교적 당첨가능성을 높일 수 있을 것이다.

 

Part 5 역발상 청약전략

 

2007년 6월 현재 청약통장에 가입되어 있지 않다면 최소한 5년 이상의 장기적인 관점에서 청약시장에 접근하는 것이 좋다. 또한 꾸준히 무주택기간을 유지하여 지속적으로 청약가점을 높이는 방안을 수립해야 한다. 하지만 단기적으로 주택 매입을 희망한다면 청약에 의지하기보다는 기존주택 매입 위주의 전략 수립이 유리하다.

 

청약저축 가입자라면 청약가점제의 대상에서 배제되었기 때문에 월 불입횟수가 당첨의 가장 중요한 변수로 예상된다. 만약 월 불입횟수 48회 미만인 경우 서울, 수도권의 대표적인 청약지에 대해 당첨확률이 다소 낮을 것으로 예상된다. 그러므로 단기적으로 주택 매입을 희망한다면 적극적인 청약예금으로의 전환을 꾀하는 것도 좋다. 월 불입횟수 48회 이상이라면 청약저축에 가입하고 4년 이상 보유하고 있는 가입자는 자신의 조건에 맞춰 적극적으로 청약하는 것이 유리하다. 다만 송파신도시, 광교신도시 등 경쟁률이 높을 것으로 예상되는 최고 선호도 지역의 청약에만 집중하기보다는 자산규모, 출퇴근 거리 등을 감안한 청약지를 살펴보는 것이 좋다.

 

유주택자 및 청약가점이 낮은 청약예금, 청약부금 가입자의 경우 청약가점제가 실시되면 국민주택 규모(전용면적 85m² 이하) 아파트의 경우 분양 물량의 75%에 대해 무주택기간, 부양가족수, 청약통장 가입기간에 따라 가점이 부여되는 청약가점제가 적용된다. 그리고 나머지 25% 물량에 대해 추첨제가 시행된다. 이에 따라 유주택자 등 청약가점제가 불리한 가입자의 경우 실질적으로 전용면적 85m² 이하의 당첨확률은 크게 낮아진다. 따라서 보유자금이 풍부한 가입자의 경우 증액을 통해 청약예금으로의 전환을 하는 것이 유리할 수 있다. 무주택자 등 청약가점이 높은 가입자의 경우 청약가점제가 실시되면서 기존의 추첨식에 비해 당첨가능성이 객관화되는 만큼 청약가점이 높은 청약신청자는 각별한 주의가 요구된다.

 

청약할 때는 다음과 같은 사항에 주의해야 한다. 첫째, 당첨가능성을 높이기 위해서는 하향 소신 지원이 바람직하다. 둘째, 공공택지 내 85m² 이하 10년, 85m² 초과는 7년 전매 제한되므로 충분한 자금 계획 후 청약시도를 권한다. 예컨대, 판교 청약 결과 입지적으로 우수하고 브랜드가치 높은 단지로 집중현상을 보였다는 점을 감안해 당첨확률을 높이기 위해서는 비선호 단지로 접근도 좋은 방법이다. 셋째, 동일 단지 내에서는 평면구조가 우수하고, 공급가구수가 많은 면적으로 쏠림 현상을 참고한 전략적인 접근이 필요하다. 넷째, 당첨 가능성을 높이기 위한 방법으로 배점이 높은 부양가족수(5점), 무주택기간(2점) 위주로 전략을 짜는 것이 유리하다.

 

‘제2의 판교신도시’로 불리는 송파신도시는 입지의 선호도 측면에서 기존의 신도시, 뉴타운과는 비교할 수 없는 잠재력을 지닌 것으로 예상된다. 그렇기 때문에 강남권 진입을 목표로 하는 수요자들의 높은 관심이 지속되고 있다. 하지만 송파신도시의 선호도와 청약저축 가입자를 감안했을 때, 85m²(25,7평) 이하의 물량에 당첨되기 위해서는 분양 시점에서 납입횟수가 120회는 넘어야 할 것이다. 또 다른 고려요인은 과연 송파신도시가 지금의 기대감처럼 분당, 판교 못지않은 선호도를 보일 수 있을 것인가라는 의문이다. 안정적인 기반시설을 보유하는 시점까지는 추가적인 시간이 소요될 것이다. 마지막으로 서울도시개발공사의 시공능력이다. 이미 상암지구 공급을 통해 민영 물량에 비해 현격히 떨어지는 평면과 단지구성을 보인 바가 있다. 결국 송파신도시를 분당신도시나 판교신도시에 비교하는 것은 한마디로 어불성설이라고 할 수 있겠다.

 

뉴타운 사업은 이명박 전 서울시장의 대표적인 실적으로 평가된다. 다만 청약통장을 활용하면서 무작정 은평뉴타운에 접근하는 것은 곰곰이 생각해봐야 한다. 개별적으로 청약자들 각각의 입장에 따라 기회비용 측면에서의 손실도 고려를 해봐야 하기 때문이다. 본격적인 고령화 사회 진입을 고려한 가치재평가는 아직 시기상조다. 특히 은평뉴타운의 취약점인 ‘교통 문제’가 해결되지 않았다는 한계가 있다. 또한 은평뉴타운 북서측에 조성될 삼송지구의 입주가 시작될 경우 서울로의 진입이 매우 어려워지게 돼 분양 시에 비해 선호도가 크게 떨어질 위험이 있다. 결론적으로 은평뉴타운 청약을 할 때는 분위기에 휩쓸리기보다는 보유 통장별로 충분하게 고민한 후 접근하는 자세가 필요하다. 덧붙이자면 후분양제 아파트로 반드시 청약신청 전 자금동원 가능 여부를 체크해 목돈을 마련해 두어야 아까운 청약통장을 날리는 일이 없을 것이다.

 

Part 6 2007~2009년 당신의 선택이 10년 후를 결정한다

 

2007년 9월 시행 예정인 분양가상한제와 청약가점제, 대출금리 인상으로 아파트 시장이 더욱 얼어붙고 있다. 2007년 초부터 강남권을 중심으로 조정세가 나타나고 있고, 분양가상한제에 대한 막연한 기대로 그 저점조차 가늠하기 어려운 상태다. 하지만 이러한 부동산 냉각기는 적절한 투자분석만 선행된다면 오히려 강남권 투자 적기로 볼 수도 있다. 강남권 아파트들은 이전부터 타 지역에 비해 압도적으로 높은 투자수익률을 냈기 때문에 현재의 조정기에서 매수세는 약하지만 많은 대기수요를 확보하고 있어 시세가 저점을 찍은 후 다시 반등할 소지가 많다. 이런 가운데 재건축 단지인 송파구 잠실동 1~4단지가 강남권에서 최대의 물량인 1만 7615가구를 신규공급하고 있어 관심이 주목되고 있다.

 

잠실 주공단지들은 지하철 2호선 신천역과 접해 있기 때문에 서울 각 지역으로의 접근성이 매우 좋다고 볼 수 있다. 특히 강남 중심 업무지역인 삼성역, 선릉역, 역삼역, 강남역, 교대역과 근거리에 위치해 있어 업무지구 배후 주거지로의 역할이 가능하다. 입지적인 우수성에도 불구하고 가장 중요한 것은 일대 아파트의 시세다. 강남권과의 접근성과 주거기반 시설의 우수성 및 주거환경의 쾌적성과 우수한 교육환경 등은 적어도 시세 측면에서는 기타 송파구 지역과 차별화되고 있다. 즉 잠실동 수요는 강남구 주택수요와 상호이동이 가능하다는 의미로 잠실 주공단지의 향후 가치 분석에는 송파구 기타 지역보다는 강남구와 비교하는 것이 합리적이다. 그러나 한편으로 강남구 고급주택수요의 지역 유입에는 한계가 있다는 것을 간과하지 말아야 한다.

앞으로 시세반등 요인에는 롯데월드 옆 슈퍼타워 계획의 확정 여부, 2007년 말 대선 시 부동산 정책 변화 등이 있다. 전체적으로 잠실 주공1~4단지는 2007년 6월 현재 전방위적 규제에 묶여 조정이 불가피한 것은 사실이지만 이들 단지의 입주가 완료되는 2009년을 지나 2010년에 이르면 무난하게 상승할 것으로 전망된다. 따라서 기보유자들은 다주택자라면 다른 보유 물량과 위에 언급한 잠실주공의 미래가치를 감안해서 주택 정리를 계획하는 것이 좋고, 입주 후 잠실 주공 1개 물량 보유로 계획을 세웠다면 현재 조정 분위기에 휩쓸려 매도를 하는 것은 자제하는 것이 좋다. 결론적으로 시기마다 생길 이슈에 시세가 반등한다고 볼 수는 없고, 반등이 된다고 해도 2006년 하반기와 같은 큰 폭의 시세상승은 기대하기 어려운 게 사실이다. 하지만 반등 가능성이 있는 요소가 시기별로 풍부해서 저점 선에서의 매입에는 큰 메리트가 있으므로 매입을 권하고, 만약 자금 동원력이 충분하다면 대형 위주로 매입할 것을 권한다.

 

청약가점제 시행이 예정되고 재개발 및 뉴타운단지의 청약 경쟁이 높아질 것으로 예상된다. 이에 따라 청약시장에서 선회하여 재개발 지분 매입으로 관심을 돌리는 주택수요자가 늘어나고 있다. 장점으로 첫째, 신규 주택 매입이 확정적이며 층배정, 향배정이 양호하다는 점을 들 수 있겠다. 둘째, 개발 초기단계에 매입할 경우 가격 측면에서 유리하다. 셋째, 일반적으로 전매제한에 해당되지 않아 입주권 상태에서도 전매가 가능하다. 또한 재개발 지분 매입의 단점은 다음과 같다. 첫째, 사업추진 여부에 따라 리스크가 존재한다. 둘째, 가격상승이 높게 이뤄진 지분 매입 시 자금손실의 위험이 있다. 셋째, 입주시점까지 상당한 기간이 소요된다.

 

Part 7 분당급 신도시 동탄 지정에 따른 주변지역 파급효과

 

이번에 발표된 동탄2지구 신도시는 개발면적과 공급가구수 면에서 참여정부 최대의 신도시가 될 것으로 전망된다. 게다가 녹지율도 이전 녹지율이 높은 신도시보다 월등하게 높아서 주거환경은 매우 쾌적하게 조성될 것으로 보인다. 하지만 이러한 대단위 개발계획에도 불구하고 부동산에서 가장 중요한 것은 단연 입지조건이다. 동탄2지구는 강남권을 기준으로 할 때도 30km 이상 떨어져, 기타 신도시에 비해 서울 접근성이 크게 뒤지는 것으로 분석된다. 따라서 거리상으로 보았을 때 참여정부에서 발표해 왔던 강남대체 효과는 어렵다고 보는 것이 좋다. 하지만 절대적인 거리 문제보다 중요한 것은 시간적 거리 문제다. 출퇴근 시간의 교통정체를 고려한다면 실제 시간소요는 2시간 정도가 걸린다. 게다가 서울 진입 후 본격화되는 교통정체까지 감안한다면 서울 출퇴근 주민들의 동탄 진입이 사실상 불가능하다고 볼 수밖에 없다.

 

따라서 장기적으로 10만 5,000가구를 저렴한 분양가로 공급하게 되는 동탄2지구의 파급효과는 수도권을 동서로 가로지르는 영동고속도로를 기준으로 남부지역과 북부의 서울 수급권 지역으로 분리되어 전파될 것으로 파악된다. 즉 영동고속도로 남부는 동탄신도시 및 동탄2지구의 영향권 아래, 북부는 대체로 서울 주택수급권의 영향을 받을 것으로 분석된다. 결국 신도시 동탄 지정은 영동고속도로를 기점으로 신분당선 연결 효과를 북쪽은 서울의 확산부분으로 못을 박았고, 기존 동탄신도시를 포함한 남쪽지역은 서울, 분당, 용인과는 전혀 상관없이 독립적인 시세 형성을 하게끔 만들었다고 보는 것이 좋다.

 

혹자는 동탄이 분당 이상이 될 것이라고 예측하고 있다. 그러나 이는 분당이 강남과 주변 베드타운 식의 신도시가 업무시설의 강남 집중화와 이와 연계된 광역전철망의 꾸준한 확충으로 주거지로서의 메리트가 더욱 오르고 있다는 점을 간과한 예측인 것 같다. 분당, 판교, 광교는 이들 신도시로 인한 도로개발과 신분당선의 개통으로 비록 자급자족은 어렵더라도 강남 직장인의 탁월한 주거지로서의 위상은 보다 확고해지고 있다. 결국 입주시점에는 판교〉분당〉광교〉동탄의 순으로 시세가 형성될 전망이다. 결론적으로 교통 및 외부 수요의 한계점과 공급 초과로 인해 지역적인 측면에서 화성 동탄신도시의 메리트는 크지 않은 상황이다.

 

Part 8 낙첨 시 가장 먼저 봐야 할 자금대별 추천 저평가단지 10선

 

서울 4억 원대 추천단지

동작구 본동 경동윈츠리버 : 2007년 6월 현재 인접한 지역에 노량진뉴타운이 개발되고 있는 만큼 지역 재편의 기대감이 상대적으로 높다. 또한 2009년 지하철 9호선 개통의 수혜단지로 2007년 6월 현 시점 대비 높은 상승세를 탈 것으로 판단된다. 물론 주변의 대표단지로 보기는 어려워 시세상승세는 대표단지와 비교해 다소 낮을 것으로 예상된다. 하지만 투입자금 대비 상승여력은 비교적 높을 것으로 판단된다.

 

성동구 행당동 한진 : 한진의 경우 전세를 동반했을 시 66m² 초과~99m² 이하(30평형대) 매입이 비교적 무난하다. 향후 왕십리 민자역사 개발로 인해 일대가 중심상업지구로 거듭날 경우 인접한 서울숲 일대의 주상복합단지들과 연계된 상업지구로 이뤄질 가능성이 높다. 때문에 전반적인 개발라인의 중간선에 위치해 있다는 점에서 일대 개발여부에 따라 선호도 상승효과를 기대할 수 있다. 투자성향이 다소 보수적인 수요의 경우 접근하기가 비교적 양호한 단지로 평가할 수 있다.

 

관악구 신림도 우정하이비전 : 우정의 경우 브랜드 선호도가 비교적 낮고 1단지, 2단지 합쳐 4개 동 244가구의 비교적 적은 규모라는 것이 단점이다. 그러나 고지대에 위치해 있다는 점은 향후 뉴타운 개발로 아파트가 들어섰을 때 7층 이상의 경우 관악산 조망이 가능하다는 메리트를 갖고 있다. 입지적으로 강남 접근성이 좋고 신흥 주거지역으로 부상될 신림동 일대로의 경우 친환경적인 개발 등으로 인해 이동 수요가 증가할 것으로 기대된다. 따라서 친환경적인 면에서 장점을 지닌 우정의 경우 비교적 높은 선호도를 보일 것으로 예상된다.

 

광진구 노유동 한강 우성 : 광진구는 실거주층이 비교적 탄탄한 지역으로 안정적인 시세상승과 함께 주거지역으로서 높은 선호도를 보여 왔다. 또한 잠재된 개발호재가 풍부한 지역이다. 이에 따라 향후 추가 상승여력이 비교적 높은 것으로 판단된다. 노유동 한강 우성은 전 가구가 115.5m²(35평형)로 구성돼 있으며 뚝섬과 인접해 있다. 더불어 한강조망이 양호하다는 친환경적인 측면을 최대 장점으로 뽑을 수 있다. 하지만 인접단지와 견주어 볼 때 다소 노후단지라는 단점이 있기는 하다. 그러나 가격경쟁력은 지닌 것으로 판단된다.

 

송파구 풍납동 강변 현대 : 1991년 10월에 입주한 풍납동 강변 현대는 108.9m²(33평형)로 이루어진 1개 동 104가구의 나 홀로 단지라는 단점으로 인해 송파구 일대의 높은 상승세에도 불구하고 비교적 낮은 3.3m²(1평)당가가 형성돼 있다. 대단위 물량들이 속속 들어서고 있는 현 상황에서는 분명 시세상승에는 위험요인으로 볼 수 있다. 그러나 강변 현대의 경우 지역 재편과 더불어 한강조망이 양호하다는 메리트를 보유한 단지로 현 시세 대비 상승여력이 있다고 할 수 있다. 리모델링 등이 제기될 경우 시세상승세는 빠르게 움직일 것으로 예상된다.

흑석동 한강 현대 : 한강 현대는 리모델링이라는 잠재적인 호재를 안고 있는 단지다. 그리고 장기적인 관점이지만 흑석뉴타운 개발과 함께 대규모 아파트단지들이 들어선다면 주거환경의 개선으로 선호도 상승을 예상할 수 있다. 한강변과 인접해 있는 친환경적인 요인과 뉴타운 개발의 수혜, 서울의 중심부로 부각되고 있는 용산, 강남과 상당히 가깝다는 지리적 이점 등 잠재적인 상승요인을 충분히 가지고 있는 것으로 판단된다. 본격적인 상승세를 나타내고 있지 않은 내집마련 수요자라면 투자 및 실거주 측면에서 메리트가 높은 것으로 판단된다.

 

수도권 3억 원대 추천단지

(경기 남부) 수원 영통구 망포동 동수원 쌍용 : 망포동 쌍용은 향후 개통 예정인 방죽역과 인접해 있는 단지로 2002년 4월 입주되었다. 일대에서는 랜드마크로 인식되고 있는 동수원 LG빌리지에 비해 가격경쟁력을 지니고 있는 것으로 판단된다. 하지만 그동안 시세상승이 다소 높게 이뤄져 왔다는 점을 감안하면 과거와 같은 급등세를 기대하기에는 다소 무리가 있다. 망포동 내 단지의 경우 친환경적 조성 및 교통 개선의 호재와 수도권 남부개발 축 선상에서 지역 재평가가 기대된다. 이러한 점에서 볼 때 내집마련을 희망하는 수요자라면 매입을 검토해볼 필요가 있다.

 

(경기 서부) 부천시 약대 주공아파트 : 일반적으로 노후단지가 많은 지역의 경우 재건축을 통한 신규단지는 상대적으로 높은 선호도를 보이고 있다. 게다가 대단위 물량일 경우 상승세는 더욱 높아진다. 위의 요건에 잘 맞는 수도권 일대 재건축 단지로 부천시 약대동 주공아파트를 들 수 있다. 약대 주공의 가장 큰 장점은 추가부담금이 거의 없다는 점이다. 물론 개발이익환수제 등에 따른 세제 부분에서의 부담이 있지만 집값 상승분들을 제하고 보았을 때 상대적으로 개발이직환수제의 영향은 높지 않을 것이다.

 

(경기 동부) 남양주시 호평동 현대아이파크 : 호평지구의 시세를 주도하는 랜드마크로 인식되고 있는 단지다. 단지 내에 초등학교를 끼고 있다는 장점이 있으며 근린공원이 단지 앞에 위치해 있어 탁월한 조망권 형성이 가능하다. 또한 이마트가 입점해 생활편의시설의 확충이 이뤄지면서 실거주 측면에서의 친환경적인 요소와 교통 측면에서의 인프라가 개선되었다. 그동안 경기 동부권이 상당히 저평가돼 왔다는 점을 감안한다면, 추가 상승여력이 있는 것으로 판단된다.

 

(경기 북부) 고양시 토당동 현대홈타운 : 경의선 개통 효과로 인한 대중교통 부분에서의 인프라 확충과 서울과 상대적으로 근접해 있다는 점에서 향후 인구 유입을 기대할 수 있다. 2006년 대비 40%의 높은 상승세를 보여 향후 부동산시장의 상승세가 과거와 같이 급등세를 이룰 것으로 예상되지는 않는다. 그럼에도 지역 개발호재에 근거 매년 5% 정도의 상승세가 예상돼 3년 정도의 시점에서는 3.3m²(1평)당 1,250만 원까지는 무난히 이를 것이다.