대한민국 집테크
1. 시장을 알면 내 집 마련의 길이 보인다
주식투자 보다 내 집 마련이 먼저다
대학시절부터 각종 아르바이트로 학비와 용돈을 조달했던 윤씨(35세)는 덕분에 동년배 친구들보다 빠르게 재테크에 눈을 떴다. 그러나 정작 본인은 자신의 재테크 성적이 F 학점이라고 말하곤 한다. 왜일까? 학교를 졸업하고 대기업에 입사한 윤씨는 내 집 마련을 위해 종자돈을 빨리 마련하기 위해 월급과 보너스를 모아 주식투자에만 집중했다. 한동안 수익이 짭짤했지만 회사 업무가 바빠지면서 주식에 신경을 쓰지 못하게 되었고 결국 주가 하락으로 몇 년치 연봉을 날리게 되었다. 직장 동료들은 하나 둘씩 내집 마련에 성공하고 있지만 윤씨는 아직도 종자돈을 모으고 있다. 윤씨의 경우처럼 무작정 공격적인 방법으로 재테크를 하다가는 오히려 내집 마련 시기가 더 늦어질 수도 있다.
젊은 층일수록 내집 마련을 위해 공격적인 재테크를 하지 않고 안정적인 방법으로 종자돈을 마련한다고 한다. 왜 젊은 층에서 주식투자보다 내집 마련을 중요하게 생각하는 것일까? 내집 마련은 소액투자도 어렵고 환가성도 떨어지는데 말이다. 여기에는 이유가 있다. 우선 주식투자는 무형의 가치투자로 인식되지만 내집 마련은 삶의 실제 거주 가치로 평가되기 때문이다. 또한 집은 급락이 없는 안정적인 자산이고 정서적 안정감도 준다. 특히 관리 측면에서 내집 마련은 주식투자에 비해 시간과 노력이 적게 들어간다. 집은 가격이 좀 떨어지더라도 살면 되지만 주식은 손실로 남게 돼 신경을 곤두세우게 하기 때문이다. 주식시장은 개미와 기관의 싸움이다. 지수가 오르더라도 개미들은 손해를 보는 경우가 많다. 그러나 주택시장은 개인끼리 경쟁하는 경우가 많아 투자위험이 상대적으로 적다. 게다가 거주를 목적으로 하는 장기투자라는 점에서 내집 마련이 우선해야 하는 이유는 분명하다.
정부정책을 알면 내집 마련의 길이 보인다
부동산 시장은 정책에 따라 냉온탕을 오간다. 2006년 11. 15 부동산 대책 이후 재건축 시장은 조정세를 보이고 있다. 여기에 2007년 이사철 집값 급등을 막기 위해 최근 1.11, 1.31 대책까지 발표된 상황이다. 계속된 대책으로 시장이 잠시 주춤하고 있으나 현재 시장의 분위기를 감안해 보면 2007년 부동산 시장가격도 다소 상승할 것으로 보인다. 부동산시장이 이렇게 움직이는 배경은 정책 완화 조짐도 한몫을 하고 있다. 실제로 정부는 부동산 시장을 활성화시켜 침체된 내수경기를 살리려는 의지를 강하게 보이고 있다. 한편 수요자들이 원하는 지역에는 아직도 공급이 부족하고 시장경제 원리에 반하는 정책 탓에 가격은 안정되지 않고 불안한 양상을 띠고 있다. 이러한 상황에서 실수요자나 투자자들은 부동산 정책이 어떻게 변하는지 유심히 지켜보면서 내집 마련이나 투자에 나서야 할 것이다.
한씨(42세)는 17년째 회사를 다니고 있다. 그동안 결혼도 했고 알뜰히 저축한 돈으로 5년 전에 아파트(36평, 현 시세 5.5억)도 장만했다. 그러나 한씨는 요즘 허탈감에 빠져 있다. 며칠 전 대학 동기인 김씨가 4년 전 5.1억에 장만한 아파트가 무려 5.5억 원이나 올랐다는 이야기를 들었기 때문이다. 한씨가 어렵게 장만한 아파트는 4년이 지나도록 가격이 4천만 원밖에 오르지 않았다. 비슷한 시기에 비슷한 돈으로 장만한 아파트 가격이 이렇게 차이 날 수 있을까? 그날 한씨는 아등바등 열심히 살아온 세월이 허무하게 느껴졌다.
부동산 시장에도 양극화라는 말이 출현했다. 특히 부동산 시장의 양극화 현상은 서민들에게 심각한 상대적 박탈감을 안겨주고 있다. 일반적으로 국내 부동산 시장에서 진행되고 있는 양극화는 세 가지로 구분된다. 첫째, 지역별 양극화다. 서울과 수도권, 강남과 강북, 신도시와 구도시 등 지역에 따라 아파트 가격 격차가 벌어지고 있다. 둘째, 종목별 양극화다. 주택시장에서 단독주택, 다세대, 다가구 주택은 외면을 당하고 있지만 아파트는 실수요자나 투자자 모두에게 사랑받고 있다. 셋째, 평형별 양극화다. 아파트 시장의 경우 소형과 중대형의 가격 차별화가 빠르게 진행되고 있다. 같은 아파트 단지라도 소형평형의 인기는 추락하고 중대형 평형은 상한가를 달리고 있다. 부동산 시장의 양극화가 심해질수록 시장은 불안정해지고 곳곳에서 투기 현상이 나타난다. 따라서 양극화를 해소하지 않고 시장 안정을 기대할 수 없다. 양극화를 해소하기 위해서는 조세정책을 앞세운 단기정책보다 시장경제 원리에 충실한 중장기적인 공급정책을 마련해야 한다.
돈의 행방을 알면 내집 마련의 길이 보인다
이자소득만으로 생활하던 퇴직자 오씨(60세)는 금리가 한 자리 숫자로 떨어지면서 노후에 불안감을 갖게 되었다. 예전에는 금융자산 5억 원으로 매월 420만 원가량의 이자를 손에 쥐었는데 금리가 곤두박질치면서 이자소득이 190만 원으로 줄어든 것이다. 그래서 오씨는 금융자산의 일부를 할애해 주택임대사업을 하기로 결심했다. 오씨는 재빠르게 결심을 실행에 옮겼다. 서울 청담동의 소형 아파트 두 채를 구입한 후 외국인을 대상으로 임대사업을 했다. 그리고 현재 월 3백만 원 정도의 임대수입을 올리고 있다. 게다가 아파트 가격이 두 배로 올라 즐거운 비명을 지르고 있다.
1990년대 중반 두 자리 숫자였던 금리는 IMF를 졸업하면서 한 자리 숫자로 떨어졌다. 저금리가 지속되자 이자 생활자들이 부동산 투자의 대열에 합류하기 시작했다. 또한 이자상환에 대한 부담이 없어지자 사람들이 대출을 받아 부동산 매입에 적극 나서기 시작했다. 결국 금융기관은 때 아닌 호황을 누리게 되었고 돈이 급속히 부동산시장으로 빨려 들어갔다. 여기에 저금리로 투자처를 찾지 못하던 시중의 부동자금이 토지시장으로 몰리면서 땅값은 하늘 높은 줄 모르고 치솟았다.
저금리 시대를 맞이한 정부는 당황하지 않을 수 없었다. 부동산 가격 급상승은 국가경쟁력 약화와 가계소득 분배에 커다란 영향을 미치기 때문이다. 그래서 정부는 IMF 전후로 시행하던 부동산 부양정책을 180도 선회해 규제정책을 밀어붙였다. 그러나 이것은 오히려 가격상승을 도와주는 결과를 가져왔다. 당연한 결과다. 만성적인 주택 부족에 허덕이는 지역에 공급은 하지 않고 규제방안만으로는 시장을 안정시키는 데 역부족이기 때문이다. 결국 굵직굵직한 규제정책을 쏟아낼 때마다 부동산 가격은 여지없이 올랐고, 내성이 강해진 시장은 투자자들로 넘쳤다. 이처럼 시장금리는 부동산 시장에서 중요한 역할을 하기 때문에 저금리 시대의 부동산 정책은 시장원리를 벗어나지 말아야 한다. 발등의 불을 끄기 위해 조세 정책을 앞세운 단기 처방에 급급해서는 안 된다는 말이다. 경제성장률 범위 내에서 물가상승률이 뒤따르고, 또 물가상승률 범위 내에서 부동산 가격이 상승하는 것이 가장 바람직하다.
부동산 시장 전체를 보는 눈을 길러라
부동산은 투자종목에 따라서 개별성과 지역성이 강하게 나타난다. 예를 들어 충청도 지역의 땅값은 전체적으로 떨어지는 데도 불구하고 신도시 등 개발호재가 있는 지역만은 다른 지역과 달리 땅값이 상승한다. 이러한 특성 때문에 규제정책이 실효를 거두지 못하는 경우도 있다. 우리나라 부동산 시장의 규모는 아파트는 962조 원, 토지는 2,508조 원, 여기에 상가 및 단독 주택까지 포함하면 시가로 약 5천조 원이 넘는 규모로 추산된다. 이는 최근 몇 년 동안 아파트 공급물량 증가와 더불어 전반적으로 부동산 가격이 상승한 영향으로 볼 수 있다. 현재 부동산 시장은 아파트를 비롯한 토지와 상가 시장을 중심으로 투자 영역이 구분되고 있다. 투자자들은 이렇게 형성된 시장을 오가며 이해관계에 따라 투자종목을 갈아타고 있다. 바로 부동산 투자의 풍선효과를 이용하고 있은 것이다. 따라서 내집 마련에 성공하기 위해서는 한 곳만 바라보지 말고 부동산시장 전체를 조망하면서, 부동산 정책의 장단점을 꼼꼼히 따져보아야 한다.
아파트 시장의 전망을 알아보자. 앞으로 아파트 시장은 정부정책에 따라 움직일 것이다. 그러나 공급물량이 부족한 상황에서 강력한 안정대책은 시장에 역효과를 가져올 수 있다. 또한 부동산 정책이 아파트를 타깃으로 하다 보면 시장의 양극화 현상은 더욱 심화될 것이다. 여기에 실수요자가 선호하는 지역은 공급부족이 예상된다. 한편 내수경기 침체가 장기화됨에 따라 일부 지역에서는 미분양 사태도 예상된다. 투자지역으로는 여전히 강남 지역이 강세를 보일 것으로 예상되는 가운데 일부 투자자는 상가나 토지 시장으로 발길을 옮길 가능성이 있다. 결론적으로 아파트 시장은 강남 재건축을 중심으로 오름세로 돌아설 전망이고 은평 뉴타운 지역의 원가공개, 후분양제 적용 발표로 분양가는 당초의 1천 5백만 원 선보다 하락할 것으로 보이나 청약과열 현상과 함께 주변 일반 아파트 가격도 추가 상승할 가능성이 높아지고 있다.
2. 내집 마련 5년 앞당기는 불변의 법칙
내집 마련 이것만은 꼭 지켜라
내집 마련을 하려는 사람은 반드시 다음 세 가지 사항을 유념해야 한다. 첫째, 먼저 부동산 투자에 대한 로드맵을 그려야 한다. 부동산 투자에는 예상하기 어려운 여러 가지 변수가 있기 때문이다. 윤씨는 대기업 입사 8년 만에 아파트 장만(25평, 3.3억 원)에 성공했다. 여기에는 입사 직후 가입한 청약통장이 큰 힘이 되었다. 동료들이 이른 나이에 청약통장에 가입한 것 아니냐고 핀잔을 주기도 했지만 그럴수록 윤씨는 목표를 갖고 착실히 적금을 부어나갔다. 또한 비과세저축 통장을 통해 1.9억 원을 모으면서 자금계획도 꼼꼼히 챙겼다. 결국 윤씨는 청약통장을 통해 내집 마련에 성공했다.
둘째, 과욕을 부리지 말아야 한다. 서울 송파구에 사는 하씨는 부동산 투자로 짭짤한 재미를 봤다. 그래서 더 욕심을 부려 경기도에 50평짜리 아파트를 두 채나 분양 받았다. 가격이 오를 거라고 확신했지만 장밋빛 기대는 걱정으로 변했다. 준공 6개월이 지나도록 임차인이 없어 비워두고 있기 때문이다. 아파트 값은 오르지 않고 대출을 끼고 분양 받았기 때문에 금융비용으로 매달 2백만 원을 지출하고 있는 형편이다. 과유불급이란 말이 있다. “지나친 것은 미치지 못함과 같다”는 뜻이다. 부동산 투자도 마찬가지다.
셋째, 공짜 정보는 공짜다. 부동산 시장에는 수많은 정보가 돌아다닌다. 우리가 쉽게 접하는 공짜 정보는 돈 되는 정보가 아니다. 초보자일수록 이러한 공짜 정보에 현혹되니 주의해야 한다. 예를 들면 “재건축을 추진중이다.” “공공기관이 이전한다.” “신도시가 들어선다.” 등의 내용들이다. 그러나 이런 내용은 대부분 확정되지 않거나 계획에도 없는 것이다. 공짜 정보를 제멋대로 믿고 투자했다가는 손해를 볼 수 있다는 것을 잊어서는 안 된다.
부동산 살 때와 팔 때, 이것만은 주의하라
회사원 김씨는 신혼생활을 전세집에서 시작했다. 이후 어렵게 생애 첫 아파트(18평)를 장만하게 되었다. 그는 세 차례 이사 끝에 42평 아파트를 장만했다. 내집을 마련하기는 했으나 그가 재테크에 성공했다고는 할 수 없다. 수익성보다 넓은 평수만을 목표로 했기 때문이다. 이는 그의 이사 전력을 보면 알 수 있다. 김씨는 개포주공 1단지(현 시세 13.5억 원)를 시작으로 문정동과 마포의 아파트를 거쳐 지금의 옥수동 아파트(현 시세 6.2억 원)로 옮겼다. 만약 처음 장만한 아파트를 지금까지 갖고 있었다면 7.3억 원의 수익을 더 낼 수 있었을 것이다. 누가 봐도 김씨의 내집 마련 전략은 성공보다 실패 쪽에 가깝다.
부동산의 수익성을 높이기 위해서는 다음 세 가지 원칙을 갖고 있어야 한다. 첫째, 기대수익률을 높게 잡지 말아야 한다. 기대수익률이 높으면 시장의 변화에 유연하게 대처하기 어렵기 때문이다. 둘째, 투자기간을 중장기로 잡아야 한다. 부동산에 투자하자마자 1~2년 안에 매도할 생각은 버려야 한다. 투자기간을 조급하게 생각할수록 수익성이 떨어진다는 것을 알아야 한다. 셋째, 투자지역을 잘 골라야 한다. 분위기에 편승해 개발예정 지역만 찾다가 자칫 무산이라도 되면 오히려 손해를 볼 수도 있기 때문이다. 부동산 투자의 결과는 반드시 수익성으로 나타난다. 모든 투자상품이 그렇듯이 부동산 투자 역시 투자의 위험도와 수익성은 반비례한다. 따라서 확실한 근거와 계획 없이 수익성만 쫓다 보면 오히려 손실이 날 수도 있다.
부동산 정책에 휘둘리지 말고 정책을 활용하라
해외에 나가 있는 후배에게 전화가 왔다. 1년 후에는 해외근무를 마치고 귀국할 예정인데 집을 사야 하는지 걱정이 된다는 것이다. 후배는 2002년 독일로 떠나면서 서초동 아파트를 팔았다. 들뜬 마음에 시장을 합리적으로 보지 못하고 급하게 처분한 것이다. 지금 그때 팔아치운 아파트 가격이 4.3억 원 정도 오른 상태다. 우리나라 부동산 시장은 누가 뭐래도 수요보다 공급이 부족하다. 그런데도 조세 정책을 앞세운 규제정책만 강화되고 있다. 물론 이런 정책으로 인해 단기적으로 가격이 조정될 수도 있다. 그러나 중장기적으로 볼 때 수급불균형에서 오는 가격요인은 여전히 남아 있다.
따라서 시장을 직시하면서 부동산 정책을 꿰뚫어보고 거꾸로 생각해야 한다. 아무 근거 없이 “가격이 오르다 말겠지” 하는 안이한 생각은 하지 말아야 한다. 가격의 오르내림에 같이 춤을 추어서도 안 된다. 가격하락을 기다리다가 매수시점을 놓치는 것은 영원히 내집 마련의 길을 놓치는 일이 될 수도 있다. 한편 매입가격에 너무 집착해도 안 된다. 어차피 장만할 집이라면 교육환경을 비롯하여 교통여건, 편의시설 등을 고려해 매입하면 된다. 설령 가격이 좀 떨어졌다 해도 실망할 필요는 없다. 실수요자임을 감안하면 되고 가격은 또 오를 수 있기 때문이다.
부동산 부자들의 투자법을 배워라
부자가 되려면 부동산을 비롯해서 금융상품, 채권, 주식 등에 균형 있게 투자하는 것이 정석이다. 그런데 우리나라 부자의 자산운용 비중을 보면 부동산이 압도적이다. 그만큼 한국에서 부자가 되려면 부동산과 궁합이 잘 맞아야 한다. 성북동에 사는 강씨(76세)는 평범한 회사원에서 시작해 지금은 수백억 원을 모은 알부자이다. 월급쟁이 시절 그의 재테크 방법은 매우 독특했다. 월급을 타면 남들 다 하는 것처럼 적금을 넣어 목돈을 만드는 것이 아니었다. 그는 한남동에서 배를 타고 강남으로 건너가 평당 20~30원 하는 땅을 사들이기 시작했다. 오로지 땅만 고집한 것이다. 그러다가 1970년대 강남이 본격 개발되면서 그의 재테크 전략은 빛을 보기 시작했고 지금은 내로라하는 한국의 부자가 되었다.
아직도 많은 사람들이 한국의 땅 부자를 꿈꾸며 토지시장을 기웃거린다. 그렇다고 만만하게 투자할 만한 땅을 찾기란 쉽지 않다. 투자수익을 올릴 수 있는 땅을 찾기가 생각보다 쉽지 않다는 말이다. 지금은 아무 땅이나 대충 샀더니 몇 배 올랐더라 하는 얘기는 그저 무용담으로 흘려들어야 할 때다. 많은 부자들이 땅에 투자해서 부자가 되었지만 무조건 부자가 된 것은 아니다. 보기에는 아무 땅이나 사들인 것처럼 보이지만 그들은 묻지마 투자는 모르는 사람들이다. 땅 한 평을 사더라도 잘 고르고, 분석하고, 따져보고 투자했기 때문에 지금의 부자가 된 것이다. 우리는 결과만 볼 것이 아니라 그 과정과 노력을 함께 배워야 한다.
3. 내집 마련 성공을 위한 초석 다지기
내집 마련의 첫걸음 청약통장 200% 활용법
청약통장에는 청약예금을 비롯하여 청약부금과 청약저축이 있다. 그리고 전 금융기관에서 1인 1통장만 개설이 가능하다. 청약부금은 전용면적 85m2 이하의 민영주택 및 민간건설 중형국민주택 청약에 유리하다. 매월 5만 원 이상 50만 원까지 자유롭게 적립할 수 있으며 가입 대상은 만 20세 이상의 국민이면 된다. 청약예금은 전용면적 85m2 이상 민영주택 및 민간건설 중형국민주택 청약에 유리하다. 청약예금은 지역별, 평형별 예치금액을 한꺼번에 예금하고 청약순위가 될 때까지 일정기간이 경과해야 청약할 수 있는 통장이다. 저축기간은 1년이며, 1년 단위로 예치기간이 자동 연장된다. 청약저축은 국민주택 청약에 유리하다. 매월 2만 원 이상 10만 원까지 5천 원 단위로 자유롭게 적립식으로 저축할 수 있다. 여기에 당해 연도 납입금액의 40%까지 소득공제 혜택을 받을 수 있다. 통장에 가입하기 위해서는 일정조건을 갖추어야 한다. 무주택 세대주로서 해당 주택건설 지역에 거주해야 하며, 1세대 1계좌만 신규가 가능하다.
자영업을 하는 박씨(46세)는 청약통장으로 내집을 마련하려는 계획을 접었다. 지금까지 일곱 번이나 청약했는데 번번이 떨어졌기 때문이다. 주변 사람들은 잘만 당첨이 되는데 유독 혼자만 안 된다고 생각하고 있다. 1순위 청약통장을 가지고 있다고 당첨을 보장받는 것은 아니다. 수도권 지역의 당첨자는 청약순위별로 추첨을 통해 선정하기 때문이다. 그러나 대규모 택지개발 지구를 비롯하여 투기과열 지구와 공공택지 청약의 경우에는 당첨자 선정 기준이 조금 다르다. 무주택 기간이 길고 나이가 많은 사람에게 당첨 기회를 더 주고 있는 것이다. 따라서 무조건 청약만 하고 기다리지 말고 당첨 확률을 높일 수 있도록 전략을 세워 청약을 해야 한다.
내집 마련 앞당기는 주택금융상품 활용법
처음으로 내집 마련에 나서는 사람 치고 종자돈이 넉넉한 사람은 없다. 그렇다고 올라가는 집값을 쳐다만 보면서 종자돈 타령만 하고 있을 수도 없다. 돈이 좀 부족하면 전세나 대출을 끼고 내집 마련을 하는 방법을 고려해 볼 수 있다. 특히 금융기관의 대출금을 잘만 이용한다면 내집 마련 기간이 빨라질 수 있으며 재테크에도 도움이 된다. 내집 마련을 위해서는 단기보다는 장기대출이 여러모로 유리하다. 장기주택담보 대출에는 시중은행의 장기 모기지론이나 주택금융공사의 보금자리론 등이 있다.
시중 은행의 장기모기지론의 가장 큰 장점은 3개월부터 5년까지의 변동금리를 고객이 다양하게 선택할 수 있다는 점이다. 또한 일정 요건이 충족되면 연간이자 납입액의 1천만 원까지 연말정산 소득공제가 가능하다. 게다가 거치 기간(5년 이내) 종료 후에는 매년 초 대출 잔액의 10%까지는 수수료 없이 중도상환이 가능하다. 주택금융공사의 보금자리론은 6억 원 이하 주택을 구입할 때 최고 3억 원까지 빌려주는 상품이다. 소득이 있는 만 20세 이상 65세 이하의 무주택자 또는 1주택자 누구나 신청이 가능하다. 금리는 고정금리로 변동금리보다 다소 비싼 편이다.
최근 34평 아파트를 장만한 김씨(34세)는 하마터면 잔금을 치르지 못해 계약금만 날릴 뻔했다. 모자라는 돈을 대출하면 된다는 생각으로 덜컥 아파트 계약부터 했기 때문이다. 그러나 DTI라는 것 때문에 원하는 만큼 대출을 받을 수 없었다. DTI란 총부채상환비율로 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 연간 이자상환액의 합을 연소득으로 나눈 비율이다. DTI는 투기지역 내에 있는 시가 3억 초과 아파트를 구입할 때 적용하며, 대출한도를 DTI 40% 이내로 제한하고 있다. 다시 말해 매년 상환되는 원리금이 연소득의 40% 이내여야 한다는 말이다. 대출을 받지 않고 내집 마련하는 것은 쉽지 않다. 따라서 대출을 계획하고 있다면 사전에 DTI 산정을 통해 받을 수 있는 대출금액을 미리 확인하고 자금계획을 짜야 한다.
임대아파트를 잡아라
중소기업에 다니는 김씨는 연봉 2천 3백만 원 정도로 먹고사는 데 바빠 내집 마련은 고사하고 겨우 전셋집을 장만한 수준이다. 그의 자산은 5천 8백만 원이 전부다. 김씨는 1년 이내에 내집 마련을 하겠다는 계획을 갖고 있지만 워낙 종자돈이 부족해 고민이다. 김씨의 경우 가장 빠른 내집 마련 방법은 청약통장을 이용해 국민임대아파트나 분양전환을 할 수 있는 임대아파트를 분양 받는 것이다. 국민임대아파트는 정부와 국민주택기금의 지원을 받아 건설하는 아파트로 일정소득수준 이하의 무주택세대주에게 저렴하게 공급하고 있다. 때문에 최고 30년까지 임대하며 분양전환하지 않는다. 분양전환임대아파트는 도시개발공사 또는 민간건설사가 시공해 무주택 서민들에게 5년간 임대를 하는 방식이다. 임대 후 2년 6개월이 경과하면 분양전환할 수 있다.
김씨가 적은 종자돈으로 내집 마련을 하기 위해서는 국민임대보다 분양전환을 받을 수 있는 임대아파트에 관심을 갖는 것이 유리해 보인다. 분양전환아파트의 장점은 가격이 주변 시세보다 10% 저렴하다는 것이다. 또 임대아파트에 입주한 후에도 청약통장이 소멸되는 것이 아니라 종자돈을 더 모아 새로운 아파트에 다시 통장을 사용할 수 있다는 장점이 있다. 그 밖에 입주 후 임차기간 동안은 임대료 인상 걱정을 하지 않아도 되며, 재산세를 비롯한 부동산 세금에 대한 부담이 없다.
청약통장 없이 내집 마련하기
한씨(34세)는 강남 지역에 집을 마련하고 싶었다. 그래서 추천 받은 것이 평당 3천만 원 하는 서초동 A 아파트였다. 한씨는 아파트를 사기로 했으나 가지고 있는 돈은 전세 보증금 3.8억 원과 종자돈 1.5억 원이 전부였다. 아파트를 사기에는 턱없이 부족한 돈이었다. 그래서 전세금과 대출금을 적절하게 이용하기로 하고 A 아파트를 8.5억 원에 계약했다. 하지만 막상 전셋돈과 대출금(3.5억 원)을 끼고 아파트를 장만해 놓고 보니 불안해지기 시작했다. 2005. 8.31 정책으로 부동산시장이 얼어붙자 이러다가 전셋돈까지 날리는 것은 아닌가 하는 생각까지 들었다. 여기에 은행돈을 갚을 생각만 하면 마음이 무거웠다. 그러나 차츰 시간이 지나면서 한씨의 마음은 즐거움으로 가득 채워지고 있다. 아파트를 장만한 지 4개월 만에 하루가 다르게 가격이 오르고 있었기 때문이다. 요즘 A 아파트는 재건축 소문이 돌면서 매매가격이 10억 원을 넘고 있다. 6개월도 안 되어 전세금 3.8억 원으로 무려 1.5억 원을 벌었고 재테크에 성공한 것이다.
박씨(50세)는 어느 날 경기도 오산 지역의 미분양 아파트를 선착순으로 할인하여 분양한다는 신문광고를 보게 되었다. 그는 곧바로 현장을 방문하여 미분양 아파트 38평을 10% 할인하여 1억2천6백만 원에 사들였다. 실수요자는 아니고 재테크를 위하여 미분양 아파트를 매입했던 것이다. 물론 종자돈은 넉넉한 편이 아니었다. 그는 대출을 끼고 전세를 놓으면 2년 안에 반드시 아파트 가격이 상승하여 시세차익을 얻을 수 있을 거라고 확신했다. 결국 박씨는 은행에서 7천만 원, 전세 5천만 원을 끼고 여기에 종자돈 1천만 원을 보태 아파트를 사들였다. 구입 이후 6개월간은 매월 은행이자 부담으로 버거웠지만 박씨의 확신에는 변함이 없었다. 결국 그는 3년 뒤에 아파트를 처분해 1억 원 정도의 수익을 올렸다. 일반적으로 부동산 시장이 하락기일 때 미분양 아파트가 늘어난다. 미분양 아파트는 말 그대로 팔다 남은 재고상품이다. 주로 수도권 비인기 지역 또는 나 홀로 아파트에서 나오고 있다. 그러나 미분양 아파트라고 해서 전부 외면해서는 안 된다. 미분양 아파트의 가장 큰 장점은 주변시세보다 가격이 저렴해 잘만 고르면 짭짤한 투자수익을 올릴 수 있다는 점이다. 또 청약통장을 사용하지 않아도 된다.
4. 내집 마련 이렇게 하면 성공한다
내집 마련 분양권으로 시작하기
강씨(36세)는 2005년 인천의 27평 아파트에 당첨되었다. 분양계약을 앞두고 강씨는 당첨의 기쁨보다 걱정이 더 많다. 분양가가 인근 지역 아파트보다 평당 100만 원 정도 비싸기 때문이다. 주변 아파트 시세보다 분양가가 더 비싸다면 굳이 새 아파트를 살 필요가 있을까 하는 고민이 생기기 시작했다. 분양계약을 포기하면 강씨는 앞으로 5년간은 청약통장 1순위 자격을 상실하는 불이익을 감수해야 한다. 그러나 결국 강씨는 어렵게 당첨된 아파트 분양계약을 포기하기로 결정했다.
분양가는 주변 아파트 시세의 80~90% 수준에서 결정되는 것이 일반적이었다. 그러나 아파트 가격 상승세를 틈타 분양가가 주변 아파트 시세보다 높게 결정되면 이 같은 현상이 꼬리를 물며 결국 아파트 가격 상승으로 이어지게 된다. 최근 분양가가 치솟으면서 정부와 시민단체, 건설사 간에 분양원가 공개 논쟁이 끊이지 않고 있다. 그러나 실수요자가 바라는 것은 합리적이고 저렴한 선에서 분양가가 결정되는 것이다. 더불어 물가인상률에 맞는 표준 건축비제도 등의 다각적인 대책도 세워야 한다. 실수요자가 청약을 할 때에는 과다하게 분양가가 책정되었는지 여부를 확인해야 한다. 특히 주변 시세보다 비싸게 분양을 받는 것보다 아파트를 매입하는 것이 오히려 유리할 수도 있음을 기억하자.
일반 매매를 통한 내집 마련 전략
부동산 투자하면 아파트가 대명사처럼 인식되고 있다. 그러나 막상 투자에 나서면 어떤 아파트를 골라야 할지 몰라 허둥대는 경우가 많다. 특히 재건축 소문에 따른 묻지마 투자는 곤란하다. 여기서는 좋은 아파트를 고르는 다섯 가지 비결에 대해서 알아본다. 첫째, 세대수가 2천 세대를 넘어야 한다. 아파트 세대수는 아무리 강조해도 지나치지 않는다. 대형 단지일수록 대기 수요자가 많아 가격에 직접적인 영향을 미치기 때문이다. 하지만 세대수가 많은 단지라도 소형 위주의 단지는 투자가치가 떨어진다. 소형, 중형, 대형의 비중이 고르게 있는 단지가 좋다.
둘째, 교육환경이 좋아야 한다. 맹자 어머니는 자식 교육을 위해 세 번이나 이사했다. 교육 환경은 아파트 가격에 지대한 영향을 미친다. 단지 주변에 유치원을 비롯해 초, 중, 고등학교가 있다면 일단은 괜찮은 단지로 생각해도 좋다. 여기에 사교육 환경까지 좋으면 더욱 투자가치가 높다. 셋째, 편의시설이 좋아야 한다. 아파트 단지주변에 편의시설이 잘 갖춰져 있어야 생활하는 데 불편함이 없다. 따라서 단지 주변에 백화점, 할인마트, 종합병원 등이 있는 곳을 선택해야 한다. 넷째, 주변에 공원이 있는지 여부와 조망권을 살펴라. 요즘 재테크와 더불어 최대의 이슈는 건강이다. 따라서 아파트 단지 주변에 대형 공원이 있는 곳이 좋다. 또한 조망권이 좋을수록 투자가치가 높다. 같은 단지, 같은 동이라도 산이나 강, 바다, 골프장, 공원 등을 조망할 수 있어야 가격 경쟁력이 생긴다.
신도시로 사람들이 몰려드는 이유
얼마 전 중소기업에 다니는 조씨(37세)에게 내집 마련에 대한 상담을 해 주었다. 그는 전셋집에 살면서 내집 마련을 위해 종자돈 1억 3천만 원을 착실히 모았다. 적은 월급으로 때로는 억척스러울 정도로 구두쇠보다 더 지독하게 살았다. 지금까지 한 번도 본인 명의의 부동산을 소유해 본 적이 없다. 청약통장을 이용해 내집을 마련하기에는 유리한 조건이다. 때문에 조씨는 송파 신도시에 관심을 보이고 있다. 이처럼 조씨와 같이 송파 신도시 청약에 기대감을 가지고 있는 사람이 많다. 이는 당첨이 곧 로또라는 인식 때문일 것이다. 그러나 경쟁률이 높을 것으로 예상되기 때문에 송파 신도시 청약 당첨만 기다리다가는 내집 마련의 기회를 놓쳐버릴 수도 있다. 여기서 잠깐 판교 신도시를 살펴보자. 판교는 소형 아파트에 대해서는 분양원가 공개 및 원가 연동제가 실시되어 분양가가 높지는 않았다. 그러나 중대형 아파트에 대해서는 채권입찰제가 도입되어 오히려 분양가가 예상보다 크게 상승하였다. 때문에 송파 신도시에 대한 투자도 장밋빛으로 생각해서는 곤란하다.
재건축으로 내집 마련하는 방법
우리나라는 어느 곳이든 아파트를 재건축 한다는 소문만 돌면 가격이 치솟는다. 압구정동 H 아파트는 소문만으로 평당 5천만 원을 넘어서고 있다. 그러나 재건축 아파트라고 무조건 투자해서는 안 되고 다음과 같은 사항을 따져 보아야 한다. 첫째, 땅 지분이 많은 아파트를 선택하라. 재건축은 땅 지분에 의해 투자가치가 결정된다. 동일 평형의 아파트라도 땅 지분이 많을수록 무상으로 받는 평수가 늘어나기 때문이다. 둘째, 땅값이 비싼 지역을 선택하라. 땅값이 비싸면 원가상승으로 분양가는 올라가게 된다. 당연히 조합원은 개발이익이 많아지고 추가로 부담하는 비용까지 줄일 수 있다. 셋째, 기반시설이 좋아야 한다. 재건축을 하기 위해서는 주변 도로사정을 비롯하여 제반시설 여건이 좋아야 한다. 예를 들어 아파트 진입로가 비좁은 경우에는 주변 땅을 추가 매입해 도로를 넓혀야 하기 때문에 조합원의 추가부담이 늘어날 수도 있다. 따라서 아파트가 고지대나 동네 한가운데 위치해 있는 경우에는 소방도로를 비롯해 주변지역의 기반시설을 잘 살펴봐야 한다.
넷째, 이해관계인이 많은 곳은 피해라. 재건축에 있어 조합원 간의 이해관계가 맞지 않으면 시행이 지연되는 경우가 많다. 사업의 추진속도가 떨어지고 사업 자체가 무산될 수도 있다. 따라서 대지 면적에 비해 조합원 수가 적은 단지를 고르는 것이 유리하다. 다섯째, 전세 수요가 많은 아파트를 선택하라. 일반적으로 재건축 아파트는 실수요자보다 투자자들이 매입한다. 이때 투자비용을 줄이기 위해서는 전세를 끼고 투자하는 것이 유리하다. 여섯째, 추진위원회 구성만 보고 투자를 결정하지 마라. 추진위원회만 구성되었다고 재건축이 시작되는 것은 아니다. 안전진단 통과에 문제가 없고 사업 시행 인가를 무난히 받을 수 있는지를 따져보아야 한다.
재개발로 내집 마련하는 방법
재개발은 일정 구역 안의 토지를 효율적으로 이용하기 위해 합리적인 개선방법을 강구해 낙후된 지역의 도시기능을 회복하기 위한 사업을 말한다. 재개발투자도 매입과 매도시점을 잘 잡아야 수익률을 극대화할 수 있다. 특히 재개발은 사업기간이 장기간 소요되는 경우가 많아 투자에 신중을 기해야 한다. 재개발에 대한 다섯 가지 투자 포인트를 알아보자.
첫째, 투자기간이 짧아야 한다. 재개발에 소요되는 기간은 일반적으로 지구 지정 이후 구역 지정까지 통상 20개월 정도 소요된다. 그러나 조합원 사이의 이해관계가 상충되면 재개발 사업이 완료되기까지 8~10년까지 걸릴 수도 있다. 이처럼 사업기간이 길어지면 조합원은 재산권 행사에 지장이 초래되어 손실을 볼 수도 있다. 따라서 조합원의 일사불란한 의사결정으로 사업추진 속도가 빠른 지역을 골라야 한다. 둘째, 공시지가가 높은 곳을 선택해야 한다. 재개발은 재건축과 달리 대지지분이 같다고 동일 평형을 받는 것이 아니다. 개별 토지 및 건물의 감정가액에 따라 재개발 평형이 결정되기 때문이다. 따라서 초보자의 경우에는 공시지가가 높은 지분에 투자하는 것이 유리하다. 감정가액은 공시지가에 비례하기 때문이다.
셋째, 조합원과 임차인 숫자가 적은 곳이 좋다. 재개발 투자는 조합원과 임차인 숫자가 적어야 투자 수익률을 극대화할 수 있다. 그러므로 지분 쪼개기로 조합원이 무차별적으로 늘어나는 곳을 피해야 한다. 한편 재건축과 마찬가지로 대단위 재개발 지구를 선택하는 곳이 좋다. 적어도 1,000세대 이상을 지을 수 있는 1만 5천 평이 넘는 지역을 눈여겨봐야 한다. 넷째, 이주비를 따져 보라. 초기 투자비용을 줄이기 위해서는 이주비 지원이 많은 곳을 선택해야 한다. 그러나 재개발 시공사 선정을 위해 무리하게 이주비를 높이는 곳은 경계해야 한다. 조합원의 권리금액을 산정할 때 차감될 수 있기 때문이다. 다섯째, 대형평형의 공급이 많은 지역이 유리하다. 재개발은 주택 공급 확대와 무주택 서민의 입주 기회를 높이기 위해 공급평형을 제한(90% 이상을 전용면적 25.7평 이하 국민주택 규모로 공급)하고 있다. 그러나 재정비 촉진지구 내 사업의 경우에는 25.7평 이하 규모를 60% 이상 공급하는 것으로 완화하였다. 따라서 소형보다 대형평형의 비중이 높은 지역을 선택하는 것이 좋다.
5. 부동산 절세 이렇게 하면 성공한다
부동산 절세의 기본
부동산 시장이 성장기에 접어들 때 사람들은 세금에 대해 별로 생각하지 않는다. 그러나 시장이 안정, 하락기일 때에는 투자수익이 상대적으로 적어 비용을 줄이기 위해 노력을 하게 마련이다. 이때는 당연히 부동산 관련 세금을 줄일 방법을 찾게 된다. 부동산 세금을 줄이는 원칙을 살펴보자. 첫째, 부동산을 매입할 때부터 세금을 따져라. 일반적으로 부동산을 구입할 때 취득세와 등록세를 내야 한다. 그러나 무주택자가 일정규모(전용면적 60m2 이하 50% 면제, 40m2 이하 100% 면제) 이하의 공동주택을 신축, 분양 받는 경우에는 세금을 면제받는다. 또 임대사업자가 5년 이상 임대사업을 목적으로 전용면적 60m2 이하의 공동주택을 구입하는 경우에는 취득세와 등록세를 면제받을 수 있다.
둘째, 보유세를 따져라. 부동산을 보유하는 경우에는 재산세, 종합부동산세, 부가가치세와 종합소득세를 내야 한다. 임대주택을 분양 받거나 신축한 경우 전용면적 60m2 이하의 공동주택은 재산세 50% 면제, 40m2 이하의 공동주택은 재산세 100%를 면제받을 수 있다. 보유한 부동산을 가지고 임대사업을 하는 경우에는 부가가치세를 납부해야 한다. 그런데 6개월간 임대소득이 1,200만 원 미만이면 부가세 납부 의무가 면제된다. 한편 모든 임대소득에 대해서는 종합소득세를 내야 한다. 셋째, 처분할 때도 절세 방법이 있음을 기억하라. 부동산을 처분(상속, 증여 포함)하는 경우에는 양도세를 비롯하여 상속세, 증여세, 부가세를 내야 한다. 양도세의 경우 양도차익이 있어도 세금을 면제해 주는 경우가 있다. 예를 들어 1세대 1주택에 대해 3년 이상 보유하면 세금을 면제받는 경우 등이다. 상속, 증여세인 경우에도 부담부증여(부동산을 증여할 때 증여대상 부동산을 담보로 하여 진 빚도 함께 넘기는 것)를 비롯하여 세대생략증여(할아버지가 손자에게 증여하는 것처럼 세대를 건너뛰어 직계비속에게 재산을 물려주는 것) 등으로 세금을 줄이는 방법을 생각해 볼 수 있다.
한편 부동산 소유권을 공동명의로 하면 세금을 줄일 수 있다. 공동명의로 등기함으로써 절세 효과를 볼 수 있는 세금으로는 양도세와 임대소득에 대한 종합소득세 및 종합부동산세가 있다. 양도세의 예를 들어보자. 양도차익 1억 원이 발생한 경우 한 사람의 소유라면 양도세를 2,673만 원 납부해야 한다. 그러나 공동 소유인 경우에는 양도세를 각각 990만 원씩 납부하게 되어 결과적으로 693만 원의 세금을 줄일 수 있다. 양도세는 양도차익이 클수록 높은 세율이 적용되는 누진세율 구도이기 때문에 공동명의를 통해 양도차익을 분산시킴으로써 절세가 가능해지는 것이다.
양도세 무서워 매매 못한다
주택을 팔 때 부과되는 양도소득세는 피할 수는 없지만 절세 방법은 있다. 양도일 현재 1세대가 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우에는 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 1세대 1주택이란 보유기간이 3년 이상인 주택(서울시, 과천시, 5대 신도시 소재 주택의 경우에는 보유기간이 3년 이상이고, 보유기간 중 거주기간이 2년 이상)을 말한다. 그 외 서민주거 안정을 위해 일정조건을 갖춘 주택인 경우에는 비과세나 감면을 받을 수 있는데 다음 여섯 가지 경우가 그에 해당한다.
첫째, 일시적으로 2주택인 경우. 1주택을 소유한 사람이 그 주택을 매도하기 전에 새로운 주택을 매입함으로써 일시적으로 1세대 2주택이 되는 경우에는 새로운 주택을 매입한 날로부터 1년 이내에 기존 주택을 매도하면 1세대 1주택으로 본다. 이때 매도하는 주택이 비과세 요건을 갖추었을 경우에는 양도세를 면제받을 수 있다. 한편 다른 지방으로 전근을 가거나 해외 이민을 가게 되는 등 부득이한 사정이 있는 경우에는 3년 이상 보유하지 않아도 1세대 1주택 비과세 규정을 적용 받을 수 있다. 둘째, 결혼으로 인해 2주택이 된 경우. 1주택을 소유한 사람끼리 서로 결혼함으로써 1세대 2주택이 된 경우 혼인한 날로부터 2년 이내에 먼저 매도하는 주택에 대해서는 양도세를 비과세 받을 수 있다. 물론 매도하는 주택은 3년 보유 2년 거주의 비과세 요건을 갖춰야 한다.
셋째, 상속으로 인해 2주택이 된 경우. 상속받은 주택은 1세대 1주택 비과세 여부를 판정할 주택 수에 포함시키지 않는다. 따라서 매도일을 기준으로 기존 주택이 비과세 요건을 갖추었다면 양도세를 부과하지 않는다. 그러나 기존 주택이 아닌 상속주택을 먼저 매도할 경우에는 양도세를 내야 한다. 넷째, 양도차익이 없는 경우. 양도세는 양도차익에 대해 내는 세금이기 때문에 부동산 값이 떨어져서 양도차익이 없는 경우에는 당연히 양도세가 발생하지 않는다. 이 경우에도 실거래가격 거래증빙서류를 첨부해 양도세 자진신고를 해야 한다. 다섯째, 세대를 합치는 경우. 1주택을 소유한 사람이 1주택을 소유한 60세 이상의 부모님의 봉양을 위하여 세대를 합침으로써 1세대 2주택이 되는 경우에는 세대를 합친 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해 양도세가 비과세 된다. 여섯째, 상가가 딸린 주택을 매도하는 경우. 주택의 면적이 상가 면적보다 큰 경우에는 상가를 주택으로 간주해 양도세를 과세하지 않는다.
증여 빨리 할수록 절세에 유리하다
평생 건어물 도매상으로 돈을 번 강씨(70세)는 부동산으로 20억(시가) 금융자산으로 8억 원을 가지고 있다. 나이가 들어감에 따라 소유하고 있는 땅을 아들에게 물려주려고 하지만 고민이 많다. 소유하고 있는 땅이 개발 기대감으로 기준시가가 상승했으나 최근 개발이 무산되는 바람에 거래가 끊긴 상태이기 때문이다. 기준시가가 높기 때문에 세금이 많이 나오고, 아들이 돈이 없어 증여세까지 내줘야 할 형편이다. 그는 세금을 내줘야 하는 것인지를 고민하면서 절세 방법을 찾고 있다.
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