재테크 IQ 확 끌어올리기 (도서요약)

재테크 IQ 확 끌어올리기

 

1장 재테크 고수들에게 들어보는 투자 성공 사례

정부의 부동산 정책은 액셀러레이터

안정훈(37) 씨는 1998년 정부가 수도권 민간택지에 대한 분양가 자율화와 민영주택 분양가 자율화를 발표했는데도 부동산에 별다른 영향이 없자 경기 타계를 위해 부양책이 지속적으로 나올 것으로 확신하고는 공인중개사 자격증을 따기 위해 공부를 시작했다.

 

부동산이 하락하면 금융권에 담보로 제공된 부동산의 가치가 떨어지게 되고 이것은 금융권의 부실여신을 만들어 경기 침체의 폭을 깊게 만들게 된다. 정부 입장에서는 세수가 줄어들게 되어 재정 적자를 확대시키므로 강력한 부양책을 내놓게 마련이다. 이때 가장 보편적으로 내놓는 경기 부양책이 건설경기를 촉진시켜 실업률을 줄이고 내수를 부양하는 것이다. 즉 정부의 부동산 정책은 오토매틱 차량의 속도를 가속시키거나 감속시키는 액셀러레이터와 같은 역할을 한다. 부동산 시장이 침체되어 있을 경우에는 부양책을 내고 지나친 급상승과 과열이 나타나면 버블을 만들게 되므로 이를 조절하기 위한 정책을 펴는 것이다.

 

안씨는 공인중개사 자격증을 얻어 중개사무소에서 일하게 되었는데, 과연 안씨의 예상대로 부동산 경기는 활황세를 맞이했고 그는 2002년 가을에 독립하여 중개 물건 중 좋은 것들은 자신이 샀다가 되팔면서 단기간에 자산을 상당히 불렸다. 또한 경매에도 관심을 두어 현재 강동구에 2층짜리 상가 건물을 갖고 있다.

 

DJ 정부는 부동산 정책 기준을 부양에 맞춰 많은 규제를 풀고 부동산 투자를 권했다. 당시 부동산이 폭락하여 대형 건설사들까지 도산 위기에 처하고 수많은 사람들이 실업자로 전락하게 되자 타개책으로 마련한 것이 바로 부동산 부양 정책이었다.

 

송종석(40) 씨는 IMF 이전에 융자를 얻어 내 집을 마련했지만 IMF를 겪으며 이자가 폭등하고 집값이 하락하는 경험을 했다. 그 뒤 집값이 회복되고 정부가 부동산 억제책을 내놓는 듯하자 집을 팔아 전세를 살면서 분양받겠다는 계획을 세웠다. 그러나 송씨의 예상과는 다르게 부동산 값은 오르기 시작하여 송씨를 당황하게 만들었다. 현재 송씨는 판교 분양시 청약을 하기 위한 준비를 하고 있다.

 

송씨는 2002년 1월 강남의 아파트 값이 오른 데 대해 이상 과열이라며 강남의 오름세를 투기로 치부했다. 또한 기준시가 등을 조정하고 세무조사를 강화하겠다는 식의 대책들이 잇따라 발표되자 상투로 판단했던 것이다. 당시 상황을 살펴보면 강남, 목동, 분당 등 일부 지역만 가파르게 상승했고 전반적인 부동산은 IMF 이전 수준을 회복하지 못했으며, 전세 대란이 점차 심화되고 있는 상태였다. 또한 미국의 수입 철강 고율 관세 부과 등 무역 전쟁이 빚어질 가능성과 독자 생존이냐 매각이냐의 사이에서 갈팡질팡하던 하이닉스 문제가 경제 회복의 걸림돌로 대두되고 있었다. 게다가 대우차와 현대투신 등의 문제도 해법을 찾지 못한 상태였고 월드컵과 지방 선거 등을 앞두고 있는 시점이었다. 송씨는 부동산의 세부적인 정책만을 보았을 뿐 정부가 경기를 부양하면 했지 가라앉힐 수 있는 상황이 아니었다는 거시경제 측면의 상황을 염두에 두지 않아서 실패했던 것이다.

 

환율을 이해하면 부동산·주식 매매 타이밍을 알 수 있다

흔히 낮은 금리와 함께 거래량이 증가하고 미분양 아파트 물량이 소진되면 대세 상승으로 판단한다. 반면 미분양 물량이 증가하면서 비수기에 매물이 증가한다거나 성수기인데도 거래가 한산하다면 시세는 떨어질 수밖에 없어 이를 대세 하락의 조짐이라 한다.

 

그런데 실물과 금융 부분의 관계를 정확하게 이해하면 부동산 투자시점을 좀 더 객관적으로 알 수 있다. 특히 환율을 통해 부동산의 바닥과 꼭지를 가늠해볼 수 있다. 1달러가 850원이었는데, 원화가치가 하락하여 1,500원이 되면 우리 입장에서는 수입을 줄이게 되지만, 외국인 입장에서는 우리가 수출하는 물건을 살 때 2달러를 줘야 살 수 있었던 것을 1달러만 주고 살 수 있게 되므로 수입에 대한 욕구뿐만 아니라 부동산에 대한 매입 욕구도 커진다. 그러나 큰 흐름에서 보면 보통 부동산의 바닥이란 경기 침체 상태에서 나오고 부동산의 상투는 경기가 활황세를 보일 때 나타난다. 원화가치의 하락은 경기가 나빠진다는 뜻이고 원화가치의 상승은 경기가 좋아진다는 신호이다. 그러므로 원화가치가 떨어지면 부동산 경기도 시차를 두고 가라앉으며 원화가치가 오르면 부동산경기 또한 시차를 두고 상승하게 마련이다.

 

평균적으로 경기와 부동산은 1반기, 즉 6개월의 시차를 가진다고 한다. 그러므로 원화가치가 많이 하락했다가 서서히 상승하는 시점을 부동산도 바닥을 치고 서서히 오르는 단계로 이해하고 원화가치가 한껏 올랐다가 추세적으로 빠지기 시작하면 부동산이 상투를 쳤다고 이해해도 무방하다.

 

 

2장 경제 IQ 높이는 방법

경기 순환에 따라 돌아가는 주가, 부동산, 환율, 금리

금융시장이 개방된 상태에서 투자를 늘릴 것인지 줄일 것인지를 결정하기 위해 환율이나 채권에도 관심을 가져야 한다. 그래야만 금리를 예측할 수 있고, 또 큰 흐름을 읽을 수 있다. 금리가 하락하면 시중의 유동성이 좋아져 주가가 오르고, 금리가 상승하면 시중의 유동성이 줄어 주가가 떨어진다고 알려져 있지만 실제로 주식이나 부동산 투자를 일으키는 요인은 경기 상황이다. 따라서 경기 상황과 여러 변수들의 함수 관계를 정확하게 이해하는 것이 적절한 투자 시기를 가늠하는 데 도움이 된다.

 

크게 바라본다면 경기 상승은 금리 상승을 일으키고 경기 하강은 금리 하락을 일으킨다. 경기 상승은 원화가치 상승을, 경기 하강은 원화가치 하락을 일으키므로 원화가치 상승은 금리를 상승시키고 원화가치 하락은 금리를 하락시키게 된다. 즉 상승이든 하락이든 약간의 시차가 있지만 변곡점에 이를 때까지 주가는 금리와 같은 방향으로 움직인다. 경기가 호전되는 시기에는 금리와 주가가 함께 오르고 경기가 침체되면 금리와 주가도 함께 떨어지는 상황이 나타난다.

 

·주가와 환율이 경기에 선행하는 이유

경기 순환의 원리에 따라 주가와 환율은 경기에 선행하게 된다. 보통 소득이 줄게 되면 지출을 줄이게 마련이다. 기업들도 마찬가지이다. 경기가 침체되는 근본 원인은 기업들의 이익이 감소하는 것이므로 기업들은 각종 지출을 줄이고 설비 투자도 줄인다. 경기가 침체를 벗어나 회복하기 위해서는 기업이나 가계의 투자 심리와 소비 심리가 살아나 기업들의 이익이 증가하여 개인들의 취업률과 소득 증가가 동시에 이루어져야 한다.

 

금리 하락이 계속되고 경기침체가 이어지는 어느 순간 주가가 뚜렷한 이유도 없이 지속적으로 상승하는 현상이 벌어지는데, 이를 주식시장에서는 유동성 장세라고 부른다. 유동성 장세와 침체기에 잠깐 반등하는 장세는 성격 자체가 다르다. 유동성 장세는 경기 회복의 선행지표이지만 잠깐 반등하는 장세는 하락한데 따른 반발로 기술적 반등이라 한다.

 

다수의 개인 투자자들은 체감 경기에 민감하지만 전문가들은 객관적인 수치를 살펴보기에 경기가 호전될 기미가 보이면 투자를 늘려 유동성 장세를 만들어낸다. 우리나라의 경우 수출 의존도가 높기 때문에 수출이 줄면 경기 침체에 빠진다. 경기 침체 상태가 이어지다가 어느 순간부터 수출이 증가하는 현상이 나타나게 된다. 그 비밀은 바로 환율에 있다. 환율은 그 나라의 경제 상황을 반영하는 것으로 경기가 침체되면 화폐가치도 떨어져서 수출 가격이 낮아지게 된다.

 

경기 하락은 소득이 준다는 것을 의미하므로 신용불량자들이 증가하고 부동산 가격을 하락시켜 금융권에서는 부실 채권이 늘어나게 되며 오르던 금리는 경기 위축으로 하락한다. 이런 원리로 주가와 환율은 경기 선행지표로 작용한다. 그런데 경기 상황이 실질적으로 좋지 않은데도 외국인 투자자금이 국내에 유입되어 주가를 끌어올리고 원화가치가 오르는 경우도 있다. 세계 경제가 동반침체된 경우 우리의 경제가 주변의 다른 나라들보다 상대적으로 좋을 때 나타나는 상황으로 항상 주변국들과의 관계도 살펴보아야 한다.

 

· 경기와 주가, 그리고 부동산의 관계

주가가 오른다는 것은 기업경기가 좋아짐을 의미하므로 개인들의 소득이 증가한다. 소득이 증가하면 주택 마련 또는 조금 더 좋은 집으로 옮겨가려는 수요가 증가한다. 따라서 주택경기가 상승하면 집을 지을 택지가 필요하여 택지가 오르기 때문에 토지 시장이 영향을 받는 구조를 가지고 있다. 주가가 떨어지는 경우는 기업의 이익이 줄어 기업 경기가 하락하는 것이므로 반대현상이 나타난다. 주식이든 부동산이든 투자를 하기 전에 경기에 대해 이해해야 하고 투자 결정에 영향을 미치는 금리를 예상할 수 있어야 한다.

 

· 채권을 이해하면 금리를 예측할 수 있다

채권의 수익률은 금리에 연동되어 발행되므로 금리가 올라가는 추세면 낮은 금리로 발행된 기존 채권을 팔고 높아진 금리에 맞춰 신규 발행되는 채권을 사는 것이 유리하다. 따라서 기존 채권을 팔아 주식에 투자하여 금리가 충분히 올라갈 때까지 기다린다. 금리가 하락하는 추세라면 금리가 높을 때 발행된 기존 채권을 사는 것이 유리하기 때문에 주식을 팔아 채권에 투자한다. 주가와 금리의 방향이 100% 일치하지 않지만, 정상적으로 경제 시스템이 돌아가는 경우에는 주가와 금리는 같은 방향으로 간다. 이런 이유로 채권과 금리는 반대로 움직이고 채권과 주식은 대체 투자 상품이라 한다.

 

· 재테크 수단 간의 연관성을 이해하자

부동산에 투자하더라도 주가와 금리, 환율과 유가 등에 관심을 가져야 돈의 흐름을 제대로 파악할 수 있고, 주식에 투자한다 해도 부동산과 채권 등의 흐름을 파악해야 한다. 실물 경제 부문보다 금융 경제 부문이 커지고 정보가 발달할수록 금융 부문의 비중이 실물 경제를 심하게 자극한다.

재테크는 정부의 정책이나 국내 금융시장 영향을 받으며 실물 경제의 상승을 견인하기도 하고, 때로는 실물 경제의 성장을 자극하기도 한다. 일반적으로 주식시장은 경기에 선행하고 부동산시장은 경기에 후행한다. 주식은 현재의 이익은 물론 미래의 상황까지 반영하여 움직인다. 따라서 경기가 좋아질 가능성이 있으면 상승하게 된다.

 

금융시장 개방으로 국내 사정이 전세계적으로 영향을 미칠 수 있으며, 동시에 다른 나라에서 벌어진 일이 우리나라와 개인에게까지도 파급 효과를 미칠 수 있다. 세계 실물경기의 동조화가 점점 높아지는 데다 각국의 금리 등 경제정책이 유사해지고 있어 각 나라의 투자가들이 경제 변수에 비슷한 반응을 보이는 환경으로 변모하고 있다. 게다가 국제 자본이 국경 없이 넘나들며 끼치는 영향력이 커지고 있어 일반인들의 재테크 성패가 과거와는 달리 세계 경기와 국제 자본의 유출입에 연동되어 있는데도 많은 사람들의 경제 마인드는 제자리만 맴돌고 있다. 은행 금융상품, 주식, 채권 같은 금융자산과 실물자산인 부동산 등 경기 상황에 맞는 적절한 투자법인 멀티 투자를 구사하기 위해서는 특정 수단에만 집착하지 말고 넓은 시각으로 경기 흐름을 잘 이해하여 추세와 상황에 따라 카멜레온과 같은 투자 마인드를 기르는 것이 중요하다.

 

 

3장 경제 흐름을 재테크에 적용하기

머리만 복잡하게 하는 따분한 책은 집어던져라

기법과 주가 차트에 관한 책들은 많다. 그러나 그런 책들을 읽고 당신은 얼마나 실전에서 도움을 받았는가? 주식을 하기 위해서는 가치 분석과 기술적 분석을 병행하여 투자하는 것이 필요하지만 매번 상황이 다르기에 비슷한 패턴은 있어도 동일한 패턴은 없다. 그리고 차트는 과거를 보여줄 뿐 미래를 보여주지는 않으므로 이를 너무 맹신해 주가가 차트를 움직이는 것인지 차트가 주가를 움직이는지 혼란에 빠지기보다는 그냥 참고 자료로만 봐야 한다.

 

개인 투자자들에게 간혹 “당신은 얼마나 공부하셨습니까?”하고 질문하면 다수는 차트 공부한 것을 말하며 차트를 완벽하게 이해하는 것이 가장 중요하다고 말한다. 그도 그럴 것이 매스컴에서 주식 투자로 성공했다는 사람들이 한결같이 그래프 등 기술적인 분석 내용을 설명하고 있기 때문이다.

 

가장 최근의 버블 사례로 꼽히는 1999년에서 2000년 사이에 전세계적으로 IT와 컴퓨터 관련주들이 폭등했던 때를 살펴보자. 차트에서 과열 신호가 나타나기도 했지만 주식 거래량도 풍부했고, 주가의 단가나 중장기 이동 평균선이 정배열되어 아주 좋은 모습들을 보여주었으나 순식간에 폭락하고 말았다.

 

그 원인은 첨단주의 상승 배경에 있다. 밀레니엄버그(Y2K)라 불리던 공포심에서 촉발된 컴퓨터 서버들의 교체 붐과 동시에 인터넷과 무선 통신이 확산되어 폭등하는 과정에 기대감이 얹혀 만들어진 세기말의 작품이었다. 컴퓨터 보급 초기 단가를 낮추느라 연도 표시 네 자리 중 마지막 두 자리만을 사용하여 2000년이 되면 다수의 컴퓨터 서버들이 1900년과 2000년을 같은 날로 인식하여 대혼란이 일어날 것으로 예상했다. 그 과정에서 수많은 컴퓨터 서버들과 컴퓨터들이 교체되는 과정에 관련 산업들의 이익이 증가했다. 그런데 별다른 사고 없이 2000년대로 접어들었고, 고가의 기계일수록 한번 교체하면 상당 기간 교체하지 않으니 수요가 줄어 거품이 꺼지는 것은 당연한 사실이다. 상승 배경이나 버블이 생겨나는 심리를 예측하려고 했다면 관련주의 상승에 따른 하락을 예상할 수 있었다고 본다.

주식을 하기 위해서는 국제 자본들의 힘과 범위가 커진 데 따른 세계경제와 유동성을 이해한 뒤 거시경제와 정치 상황 및 향후 전개될 트렌드를 알아야 한다. 그것이 돈이 흘러갈 길목을 지키는 방법이다. 기본 차트 이외의 복잡한 전문가 영역의 차트를 외우고 있을 시간에 차라리 경영과 거시경제, 사회학, 심리학, 역사 등 다양한 지식들과 사고가 담겨 있는 책을 꾸준히 읽다 보면 시야가 넓어져 투자자로서의 안목을 넓힐 수 있다. 그밖에도 산업의 흐름은 그 시대에 따라 흥망성쇠를 달리하는 것이므로 오늘 현재의 주요 산업뿐만 아니라 앞으로 다가올 산업에 대해서도 충분히 이해하는 것이 중요하다. 여기에서 조금만 관심을 넓혀 주변에서 최근에 무엇이 잘 팔리는지, 사회 전반의 심리가 어떠한지 등에 대해서도 알아보는 것이 시장 심리에 휘말리지 않는 힘이 된다.

 

주가란 우리 삶과 동떨어져 움직이는 것이 아니다. 기본적으로 이윤을 창출하는 회사의 주가가 오르고 가치가 있다. 주가는 먼 미래의 이익을 반영하는 것이라기보다는 빠른 시일 안에 찾아올 이익을 반영한다. 이익이 나는 곳을 따라다니는 자본들의 속성을 이해하고 상승이 일어나는 것의 원인을 이해하기 위한 스스로의 생각을 키워나간다면 남에게 의존하는 습성을 깨고 한 발 더 나아가 예측할 수 있는 힘이 키워진다.

 

일반 가계의 안정성에 문제가 생겼다

IMF는 기업들의 단기 부채가 증가한 데 따른 기업의 위기였다면 현재 내수 침체의 원인은 개인의 부채 문제로 봐야 한다. 내수 침체로 인해 중소기업들은 어렵지만 대기업들의 경우 과거 어느 때보다 기업 실적이 좋고 부채 비율도 낮아 예상하지 못한 돌발사태가 벌어지지 않는 한 IMF와 같은 위기를 촉발시킬 가능성은 거의 없다. 그러나 개인과 가계의 안정성에는 치명타를 가할 수 있다. 빚이 늘어나 급격한 유가 상승 같은 금리를 인상시키는 요인이 나타나면 많은 가계가 위험에 노출될 수밖에 없다.

 

우리나라 가계의 금융 부채 비율은 거의 50%로 미국·영국·일본 등 주요 선진국들의 금융 부채 비율에 비하면 거의 배에 가까운 수치를 보여 부채가 많다는 것을 알 수 있다. 또한 빚을 갚을 수 있는 능력을 나타내는 개인 가처분 소득 대비 금융 부채 비율은 수치상으로는 일본과 비슷하지만 개인의 소득 대비 이자 부담 비율은 일본이나 미국 등에 비해 월등히 높다. 상대적으로 빚을 갚느라 생활의 여유가 없음을 알 수 있다. 게다가 소득의 일정 부분을 원리금으로 상환해야 하기에 씀씀이를 줄여 내수 침체가 일어나게 된다. 이것은 또 경기를 죽여 미래의 소득에 대한 불안감을 키워주는 부메랑의 악순환을 보이고 있다.

 

개인 부채뿐 아니라 정부 부채도 크게 늘고 있다. 2004년만 해도 군전력 증강 사업, 미군 부대 이전, 공공 임대 지원 등에 대략 연 24조 원으로 추정되는 예산을 상당 기간 동안 전액 국고로 충당시켜야 한다. 계획대로라면 2007년부터는 신행정수도 이전과 관련한 비용도 정부 예산으로 지원되어야 한다. 2003년 말 IMF 기준으로 우리 국가 채무는 166조 원이다. 이 추세로 가면 2006년에는 국가 채무가 200조 원을 넘어선다는 우려가 높은 상황으로 각종 세금들이 늘어날 것에 대비하여 각자의 상황에 맞는 적극적인 절세 방법을 찾아야 한다. 부동산 가격이 하락할 것에 개인이 대비하기 위해서는 가급적 부채 규모를 줄이고, 자산 구조가 지나치게 부동산에 편중되어 있다면 분산시켜 놓을 필요가 있다. 어려움이 닥치지 않더라도 대다수의 가계는 잉여자금이 부족해 투자 트렌드가 주식 등의 다른 수단으로 이동할 경우 철저하게 소외될 가능성이 높아 자산의 격차가 빠르게 확대될 수 있다.

 

4장 내 집 마련을 위한 실전 투자법

금융상품도 알아야 제대로 활용한다

은행에는 상품들에 대한 홍보물이 비치되어 있는데, 거기에는 유리한 내용만이 강조되어 있으므로 반드시 거래 신청서나 약관을 잘 읽어보고 납득이 안 가는 부분이 있으면 직원에게 반드시 물어보라. 많은 사람들이 무심코 지나가는 이 홍보물에는 심의번호가 있게 마련이니 이 번호가 있는지도 잘 살펴보아야 한다. 세금 우대나 비과세 여부도 따져보아야 한다. 그러나 아무리 유리한 상품을 찾아냈다고 해도 중도에 해지하면 그만이므로 자신의 조건에 잘 부합하는 것을 찾아야 한다. 경우에 따라서는 세금우대 등의 혜택이 없는 단기 예·적금이 유리할 수 있다.

 

대출받을 때 각 은행은 지점장이 최고 0.1∼0.5% 포인트의 우대 금리를 지급할 수 있는 제도를 두고 있다. 목돈을 예금할 때나 대출을 받을 때 은행에서 제시하는 금리를 그대로 받아들이지 말고 우대 금리를 줄 수 있는지 물어보라. 상호저축은행이나 신용협동조합 등 제2금융권은 비과세 혜택이 높고 금리도 높으며. 5천만 원 한도 내에서 예금자 보호를 받는다. 단위농협의 경우 조합원 가입을 해놓으면 다른 적금이나 예금 등의 상품에 붙는 16.5%의 세금 중 2천만 원 한도 내에서 15%는 공제해준다.

 

흔히들 종자돈을 만들기 위해서 주식 투자를 하면 안 된다고 하지만 꼭 그렇지만은 않다. 매달 혹은 비정기적으로 소액을 투자할 수 있는 적립식 증권펀드는 주식이 중장기적으로 상승할 것으로 판단되는 경우는 좋은 수단이 될 수 있다. 적립식 펀드란 월별로 적금을 넣듯이 불입액을 나눠서 넣는 금융상품이다. 적립식은 주가지수 변동에 따른 위험을 줄여줄 수 있으며, 주식시장에 대해 이해하는 사람이 이용하는 것이 좋다. 주식형 펀드의 경우 주가 상승기라면 이익이 꾸준히 발생하지만 하락기의 경우는 손실이 계속 확대되는 결과를 가져올 수 있기 때문이다.

 

· 단기자금 활용법

- MMDA(money market deposit account)

시장금리부 수시입출금식 예금이라고도 한다. 실세 금리에 의한 고금리와 자유로운 입출금 및 각종 이체, 결제 기능이 결합된 상품으로 단기간 목돈을 운용할 때 유리한 예금이다. 매일의 잔액을 기준으로 차등 금리를 적용하여 이자를 지급한다. 거래가 쉽고 예금자보호를 받을 수 있으며, 저축 한도에 제한이 없으나 은행들이 예금액에 제한을 두어 보통 500만 원 미만은 이자 지급을 하지 않는다. 따라서 500만 원 이상의 돈이 통장에 머물러 있을 경우 보통예금이나 저축보다는 단 며칠이라도 MMDA에 예치하여 조금이라도 이자를 더 받을 수 있도록 하는 것이 기본적인 재테크이다.

 

- 1개월 이상 1년 이내 상품

1년 이내 금융상품 중에서 가장 유리한 것은 조합예탁금이다. 신협과 농수협단위조합, 새마을금고 등에서 판매하는 조합예탁금은 금리가 은행권의 1년 만기 정기예금과 비슷한 데다 1년 이내로 투자하더라도 비과세(농특세 1.5%만 부과) 혜택을 받을 수 있다. 은행의 특정금전신탁(만기 1∼3개월)도 3개월 정도의 투자로 연 4% 이상의 수익을 기대할 수 있는 상품이다. 특정금전신탁은 기업어음(CP)이나 회사채에 투자하는 상품으로 만기는 1∼3개월 이상이다.

 

종금사의 발행 어음은 연 4% 이상의 금리를 보장하면서 예금자보호를 받을 수 있어 안전하다. 은행이 판매하는 선물환 외화정기예금은 금융소득종합과세 대상자에게 유리한 상품이다. 이 상품은 금리가 일반 정기예금과 비슷하지만 수익의 대부분을 차지하는 선물환거래 수익이 비과세 대상이기 때문에 종합소득세 과세대상자에게는 상당한 절세 효과가 있다. 그러나 중도 해지할 경우에는 환차손에 따른 원금 손실 가능성이 있다는 점을 염두에 둬야 한다.

 

하반기 부동산 시장 전망

지난 2∼3년간 부동산 경기가 실물 경기와 별개로 움직이는 것처럼 보였지만 실제로는 실물 경기와 연동이 되어 있다. 보통 주택 부분의 부동산 경기는 전체적인 경기 상승과 6개월 시차를 두고 상승하는 것이 평균적인 통계인데, 최근에는 주식 투자의 외면으로 동시에 경기 상승이 일어나는 모습을 보여준다.

 

부동산의 상승을 일으키는 근본 원인은 경제 성장에 있고 경제 성장은 수요를 증가시킨다. 실물 경기가 어두워 기업과 개인들의 소득이 줄어든다면 투자를 늘릴 수 있는 여력이 없으므로 부동산 가격은 하락하게 되지만 경기가 좋아지면 기업과 가계의 수익이 증가하므로 투자가 늘어나고 더 좋은 조건을 찾아 옮기려는 수요가 생긴다. 항상 체감 경기가 아닌 실물 경기가 성장하고 있는지, 국내로  어느 정도의 돈이 유입되는지 등을 파악하기 위해 거시경제지표를 살펴보는 것이 정확하다.

 

DJ 정부는 IMF로 폭락한 부동산 경기를 회복시키고 내수를 부양하기 위하여 적극적인 부동산 부양책을 사용했다. 그 결과 현재 나타나고 있는 부동산 상승의 촉매 역할을 했다. 현 정부는 부동산 과열을 막고 서민 주거를 안정시키겠다는 입장을 견지하며 부동산 억제책을 구사하고 있다. 신도시 건설부터 시작해서 부동산 세제에 이르는 전반적인 제도나 정책이 나오고 있으며 주택 실거래가 신고제를 비롯해서 개발 이익 환수제까지 거론되고 있어 하향 안정하는 추세를 보일 것으로 예상된다.

 

최근 우리 사회는 많은 변화를 맞이하고 있다. 금융시장의 개방과 이로 인한 저금리는 재테크의 혁명을 불러와 많은 사람들의 의식 변화를 가속화시키고 있다. 사람들의 의식 흐름의 변화에 따라 재테크의 방향도 달라지는데, 그렇다면 무엇이 사람들의 의식 흐름에 변화를 일으키는가? 그중 하나가 우리 사회의 변화가 아닐까 한다. 호주 맥커리 펀드, 네덜란드 로담코, 싱가포르 아센다스 등 외국 자본들이 리츠 등 금융기법을 통해 거대한 자금력을 동원해 우리의 수익성 높은 빌딩들을 차지하고 있다. 경제 규모에 비해 금융시장이 발달하지 못해 외국 투자자들에게 마치 주식시장에서 우량주를 빼앗긴 것처럼 알짜 부동산을 빼앗긴 채 개인은 재건축 등 직접 투자에만 매달려 있었던 것이다. 그러나 현재 서서히 진행되고 있는 2금융권의 구조조정 등이 끝나면 우리 부동산 투자 시장은 국내 투자자들에 의해 뭉쳐진 펀드 자금으로 수익성 높은 국내 알짜 부동산은 물론 외국으로도 투자 대상을 늘려나가게 될 것이다. 이제는 직접 투자는 물론 금융기법을 통한 간접투자에도 관심을 가져야 할 시기로 전환되고 있다.

 

 

5장 관심이 고조되는 토지

토지 투자 15가지 방법

· 경기 상황을 이해하라

토지의 경우 부동산 중 가장 환금성이 떨어지므로 자칫 불경기에 매입할 경우 이익은커녕 세금만 나가는 애물단지로 전락할 수 있으므로 경기의 움직임을 이해하면 투자 시점을 선택하는 데 용이하다. 즉 토지투자의 경우 경기 상승세가 확인되면 투자처를 물색해 투자하고 경기가 꺾이는 모습이 나타나면 호재를 가지고 있는 투자가 아닌 경우는 바로 매도하는 것이 중요하다.

 

· 주변 지형과 입지를 잘 살펴라

과거와는 달리 현재는 자연을 보호해야 한다는 인식의 전환으로 산을 깎아내어 평지로 만드는 개발 방식은 어렵다. 과수원이나 펜션 사업 등을 하려는 것이 아닌 이상 평지를 선택하는 것이 유리하다. 경사지의 경우도 가파른 곳은 피해야 한다.

 

· 고수들의 방법을 따라하라

토지 투자 고수들은 보편적으로 향후 개발될 가능성이 있는 곳의 논을 사들여 경작 허가를 내고 농사를 짓다가 밭으로 형질 변경을 신청하는 방법을 사용한다. 일반 밭으로 형질이 전환되면 5년 정도 활용하다가 준농림지로 다시 허가받거나 버섯 재배 농사 등을 짓기 위한 창고 등을 지어 팔거나 개발하는 방식을 사용한다. 일단 준농림지로 형질 변경 허가를 받을 수 있으면 수십 배의 차익을 얻을 수 있다.

 

· 도로 수용에 대해 항상 예상하라

만일 향후 발전이 기대되는 지방 도시에 투자하는데 도로가 좁은 2차선 도로라면 바로 앞의 땅에 투자하지 말고 뒷 블록의 땅에 투자해야 한다. 같은 지역에 위치했더라도 도로 접근성에 따라 시세가 천차만별인 데다, 보통 도로 바로 앞의 토지가 비싸긴 하지만 점차 개발이 진행되면 도로를 넓혀야 하므로 앞부분의 땅은 도로로 수용될 가능성이 크다. 도로와 인접한 땅을 매입해야 할 경우에는 4m 이상 도로가 확보된 곳을 선택한다.

 

· 도로 생성을 살펴보라

고속도로나 국도 등을 차를 타고 달리다 보면 도로변의 토지라 해도 모두 활용도가 높은 곳은 아니라는 것을 알 수 있다. 차들이 정차할 수 있는 곳의 토지가 활용도가 높고 그렇지 않은 곳들은 논이나 밭 등이 많아 그다지 효용성이 없다. 그러므로 역과 인터체인지가 들어서는 주변부의 땅을 매입해야 실패가 없다. 인터체인지 등으로의 진출입이 쉬운 까닭에 공단, 도시, 휴양시설 등 여러 형태의 개발이 이루어지기 때문이다.

 

· 택지개발지구의 경우는 끝자락을 사라

택지개발지구는 정부가 추진하는 것이므로 확실한 정보이기는 하지만, 중심부 토지의 경우는 강제 수용을 당해 시가보다 낮은 공시지가로 보상받게 될 가능성이 많다. 택지개발지구로 지정되기 이전의 공시지가보다 낮은 가격으로 매입했다면 모를까, 원주민 이외의 외지 투자자가 공시지가보다 낮은 가격으로 매입하는 사례는 많지 않다. 그래서 토지 투자 경험이 많은 사람들은 택지개발지구 외곽 지역에 해당하는 끝자락을 사는 것이 안전하다고 말한다. 만일 이곳에 마땅한 투자처가 없다면 그 뒤의 농지 등의 땅을 매입해 5년 정도 기다리는 것도 좋은 방법이다. 택지가 개발되어 5년 정도 지나면 사람들이 입주하기 시작하므로 택지개발지구 주변의 땅으로도 개발이 확산되게 마련이며, 많은 사람들의 유입으로 토지의 형질 자체가 바뀌어 농사를 짓기 부적합해지므로 일정 시간이 흐르면 형질 변경을 쉽게 해준다.

 

· 소문난 잔치 먹을 것 없다

언론 등에서 언급하여 소문이 난 곳은 투자자들의 관심을 끌어 부동산 가격이 급등하게 되는 경우가 많은데, 그런 경우에는 부동산 억제 정책에 의해 정부가 토지거래 허가구역이나 투기지역으로 지정한다. 이처럼 묶일 위험이 높은 개발지구 내보다 주변 토지에 투자하는 것이 저렴한 비용으로 향후 큰 개발이익을 기대할 수 있는 방법이다.

 

· 반드시 확인하라

농지나 임야의 경우에는 면적, 경계, 이용 상황 등이 공부상 내용과 다른 경우가 종종 있으므로 반드시 현장을 방문해 ‘지적도’, ‘토지이용계획확인원’ 등과 비교해야 한다.

 

· 거주자의 말을 경청하라

해당 지역에서 오래 거주한 지역 주민이나 토박이 중개업소 사장들은 집중 호우 시 침수 피해를 입는 지역이라든가, 상수원 보호구역 여부 등을 가장 잘 알고 있다. 그래서 전문 투자자들은 토지를 살 때 지역의 토박이 중개업소나 노인들을 찾아다니며, 식사를 대접하기도 하면서 이야기를 듣고 판단한다.

 

· 지역 편견을 버려라

토지 투자 하면 누구나 파주 등 일부 지역만을 이야기하는데, 지역 편견보다는 향후 개발될 입지 여건을 최우선적으로 살펴봐야 한다. 사람들이 사는 곳은 어디나 개발될 가능성이 있기 때문에 평소 관심을 가지고 꾸준하게 답사하는 것이 필요하다.

 

· 정보를 맹신하지 말라

전화 등을 통해 투자자를 모집하는 기획 부동산의 말에 현혹되지 말고, 구체적인 개발 계획은 지방자치단체와 건설교통부 등에 문의해 확인하는 것이 필수이다.

 

· 한발 앞서야 한다

서해안 고속도로의 개통이 임박해지자 당진과 안면도까지 투자가 확대되었고, 노무현 대통령이 당선되자마자 대전, 천안, 아산 지역의 부동산 가격이 거래량 증가와 함께 급등했던 것처럼 신속한 판단과 결단력을 보인 사람들이 투자 수익을 얻었다.

 

· 주변 부동산 점포를 확인하라

호재가 노출되어 있지 않더라도 개발이 진행되거나 가능성이 있을 경우는 정보가 빠른 사람들이 많이 찾게 되므로 거래량이 늘어난다. 거래량이 늘어나면 부동산 점포도 따라서 늘어나게 되므로 이 부분도 유심히 살펴볼 필요가 있다.

 

· 소문내지 않는다

토지 투자의 진수는 남들이 관심을 갖기 이전에 싼 가격으로 투자하여 큰 수익을 올리는 것이므로 답사를 하러 갈 경우 현지인들이 잘 눈치채지 못하게 조용히 답사하는 것도 전략이다.

 

· 가급적 여윳돈으로 투자하라

화살처럼 직선으로 상승하는 것이 아니라 오르내림을 반복하며 상승하는 것이 토지 가격의 정상적인 패턴인데 대부분의 사람들은 중간에 조금 하락하는 듯하면 팔아 큰 이익을 취하지 못한다고 한다. 그 이유 중 가장 큰 것이 대출을 통해 매입했기 때문에 불안감을 이기지 못하는 경우이다. 따라서 가급적 여윳돈으로 투자해야 한다고 전문가들은 말한다.

 

 

6장 해외 부동산 투자

물 건너 땅에 투자해볼까? 

“현재 해외 부동산 투자는 기업의 업무용 부동산과 개인이 2년 이상 해외에 머물 때 30만 달러 이내의 주거용 주택에 대해서만 허용한다.”고 되어 있지만, 2006∼2008년부터는 ‘외환자유화 2단계 정책’에 의해 개인의 해외 부동산 투자가 전면 자유화된다. 따라서 중국이나 베트남처럼 정부에 임대하여 사용하는 국가들뿐만 아니라 안정성이 높고 투자가치가 있는 국가들에도 돈만 있으면 현재처럼 제도상의 허점을 이용한 편법 투자가 아닌 적법한 투자를 할 수 있는 길이 열려 있어 해외투자가 점차 확대될 것으로 보인다.

 

아직까지는 내국인의 해외 주택 투자는 어려움이 많으나 법인의 해외투자는 비교적 자유롭기 때문에 중소기업인을 중심으로 법인을 이용한 투자가 많은 편이다. 건물을 임대, 주택을 지어 현지인들에게 분양, 또는 콘도형 리조텔을 건립하여 수익금을 나누는 형태 등이 있으나 아직은 산발적인 소규모 투자들이 진행되고 있을 뿐이다.

 

해외투자 형태는 크게 직접투자와 간접투자로 나뉘는데, 간접투자는 개인이 해외 부동산을 친지나 컨설팅 업체들을 통해 자신의 소유로 직접 계약하는 경우이고, 간접투자는 리츠나 펀드 형태의 상품에 가입하여 임대 수익 등을 통해 배당받는 방법이다.

 

아직은 국내법상의 제약으로 주로 제도상의 공백을 이용한 편법 투자를 하는 경우가 대부분이라 사기 등의 손실로 귀결되는 경우가 많다. 또한 투자자금이 반출이 국내법상 용이하지 않아 주로 환치기나 스와핑 등 변칙적인 방법들을 사용하는데, 이 과정에서 사기가 빈발하고 있다.

 

아직까지는 해외 부동산 투자가 관리하는 데 어려움이 많고 뚜렷한 수익 모델이 검증되어 있지 않다는 점을 고려해야 한다. 그리고 환금성도 잘 따져야 한다. 현지인들의 부동산 수요가 많은 곳인지 아닌지를 염두에 두어야 하며 해당 국가의 환율, 정치적 문제 등으로 인한 리스크도 고려의 대상이다. 또한 투자하려는 해당 국가의 조세제도는 물론 우리나라와의 이중과세와 탈세 방지를 위한 기본조세조약이 맺어져 있는 지도 꼼꼼히 살펴보아야 한다. 여러 사항을 종합할 때 개별적인 직접투자 형태보다는 적법성을 갖추고 있고 관리도 용이한 간접투자 방식을 선택하는 것이 바람직하다.

 

 

7장 주식시장 이해하기

개인 투자자들의 생존 비법은 멀티투자개념을 익히는 것이다

개인들은 자금력이 달린다는 핸디캡이 있지만 충분한 준비와 올바른 투자 마인드만 갖춘다면 오히려 자본금을 적기에 민첩하게 움직일 수 있다는 장점이 있다. 개인 투자자는 이처럼 신속한 결단력으로 승부해야 하며, 수시로 바뀌는 시장 상황에 맞는 투자기법을 연구해야 한다.

 

· 데이트레이더는 폭탄 돌리기

데이트레이딩이란 수시로 변동되는 주가의 소파동을 타고 매매하는 기법으로, 시세가 예상한대로 움직이지 않을 때는 빠르게 손절매해야 하는데, 다수는 원금에 집착하거나 손절매를 하면 다시 오를 것 같은 불안감에 망설이다 때를 놓치기 일쑤다. 게다가 잦은 거래로 수수료가 과다하게 부과되어 손실 시에 손실의 폭이 확대되고 상승시에는 이익이 감소되기도 한다. 데이트레이더들이 노리는 종목들은 대체로 조그만 재료에도 등락하는 저가 부실주가 많아 작은 이득과 큰 손실로 연결되는 경우가 허다하다. 일류 애널리스트 수준이 아니라면 개인들은 부실주에 접근하지 말고 가급적 우량주로 투자를 제한하는 것이 필요하다. 아무리 인터넷이 발달해 많은 정보들을 실시간으로 개인들이 접할 수 있다고 해도 많은 정보 중 유용한 것만을 선별하여 해석하는 능력이 떨어진다는 점을 고려해야 한다.

 

· 주도 세력을 파악하라

주식 투자를 하기 전에 우선 주도 세력이 외국인인지 기관 투자가인지 일반인들이 많이 참여하는지, 아니면 여러 주체들이 함께 공존하며 이끌고 가는지를 살펴보아야 한다. 외국인들의 경우에는 기업들의 세세한 정보를 접하기 어렵고 아시아 지역 펀드 혹은 이머징 마켓 펀드 등을 통해 투자하므로 주로 업종 대표주 등 초대형 우량주만을 선호하는 경향이 있다. 기관 투자가들의 경우는 기본적으로 업종 대표주 이외에도 내실이 탄탄한 중가 대형주와 중가 소형주 등 실적이 좋은 회사의 주식들을 골고루 선호한다. 마지막으로 큰손이나 세력들이 많이 가세하면 부실주이건 아니건 자본금이 적고 가격도 낮고 유통물량이 적다. 그러나 개인들의 참여도가 높은 경우는 호재를 가지고 있는 회사 주식들이 주로 선호되며 단기에 급상승과 하락이 자주 나타난다.

 

· 파생상품을 이해해야 한다

요즘은 주가의 방향이 프로그램 매매에 많이 좌우되므로 프로그램 매매와 밀접한 연관이 있는 선물 동향에도 관심을 가질 필요가 있다. 선물과 옵션 등 파생상품에 대해서도 알아야 전체적인 시장 상황과 흐름을 정확하게 판단하는 데 도움이 된다. 주식시장을 주도하는 주체인 외국인들은 선물과 연계해 매매하기 때문에 선물과 옵션을 이해하면 단기적인 흐름을 짚어낼 수 있다. 물론 중장기적인 흐름은 경기 변동과 기업 실적에 좌우되며 선물이나 옵션의 큰 방향 역시 경기 변동과 기업 실적을 벗어나지 않는다.

 

· 가치투자에 대한 오해에서 빨리 벗어나라

최근 주식시장의 차별화가 나타나자 워렌 버핏식의 가치투자에 대한 관심이 고조되면서 좋은 주식의 장기보유가 가치투자인 것으로 인식되며 붐을 타고 있다. 우리의 경우를 살펴보면 일부 글로벌 기업군을 제외하고는 일정한 주기를 갖고 상승과 하락이 반복되는 박스권 패턴에서 벗어나지 못하고 있다. 게다가 선진국들에 비해 증시 안전판 역할을 해줄 수 있는 국내 기관 투자가의 비율이 낮고 그나마도 단기펀드들이 주류를 이루고 있어 증시의 안정성이 취약하여 가치투자의 장애 요인으로 작용한다. 배당 측면을 봐도 우리의 경우는 주식의 현금 배당이 은행금리에도 못 미치는 경우가 허다하고 아예 배당 자체가 없는 기업들도 수두룩하다. 개인들의 경우 자금력이 한정되어 있어 경영권을 인수할 수 있는 것도 아니므로 주식을 매수하는 순간부터 매도를 늘 염두에 두어야 하기 때문에 워렌 버핏이 보여준 몇십 년을 보유하는 가치투자란 개념이 우리의 자금 사정이나 풍토에는 적합하지 않다. 우량주를 사서 장기 보유하는 것은 하나의 방법일 뿐 목표가 되어서는 안 되며, 예측을 통해 상황에 맞는 투자법을 적절하게 구사하는 능력을 익혀야 한다.