시골의사의 부자경제학

시골의사의 부자경제학

 

제1부  부자의 철학, 부자의 논리

 

1. 부자의 기준은 무엇인가

부자란 부를 늘리는 데 관심이 없으며 더 이상의 부를 필요로 하지 않는 사람들이다. 이런 관점에서 보았을 때 당신은 부자인가? 이 질문에 “예”라고 대답할 수 없다면, 당신은 부자가 되는 방법을 찾기 보다는 먼저 ‘왜 부자가 되어야 하는가?’, ‘내가 생각하는 부의 목표치는 어느 정도인가?’, ‘그것은 어떤 근거로 산출된 것인가?’를 생각해야 한다. 즉 당신이 재테크를 시작하려 한다면 ‘부자가 되는 방법’을 찾기 전에 다음의 세 가지 기준을 숙지해야 한다는 것이다. 첫째, 자기 스스로 만족할 수 있는 부자의 기준을 마련해야 한다. 둘째, 자신의 능력을 향상시켜 자산 가치를 높이도록 노력해야 한다. 셋째, 은퇴 후 노후자금은 투자수익률을 올리는 비율의 개념으로 접근해야 한다.

 

보충 설명하면, 현재의 직업이 안정적이지만, 공무원이나 교사처럼 아무리 노력해도 유동자산가치(월수입)의 급상승을 기대하기 어려운 직업을 가지고 있다면, 결국 ‘RATIO(비율)’의 개념을 도입해야만 한다는 것인데, 여기에서 비율의 개념이란 자산을 늘리고 관리하는 데, 양의 개념이 아닌 비율의 개념으로 접근해야 한다는 것이다. 예를 들어 월 200만 원씩 세후 연 3퍼센트짜리 적금에 가입하는 것이 양의 개념이라면, 월 100만 원씩 세후 연 6퍼센트의 수익을 올리는 투자수단을 찾아보는 것과 세후 연 10퍼센트나 20퍼센트의 투자수익률을 올리는 방법을 연구하는 것은 비율의 개념이라 할 수 있는데, 이럴 경우 30년 후에는 월 100만 원을 투자한 사람이 월 200만 원을 저축한 사람보다 훨씬 많은 자산을 보유하게 될 수 있다.

 

 

2. 부는 어떻게 형성되는가

재테크의 기본은 부가가치에 대한 이해에서 출발하는데, 산업구조도 부가가치의 크기에 따라 변화해왔다. 오늘날은 4차 산업, 즉 투자금융산업이 급팽창하고 있는데, 앞으로 부는 바로 이 투자금융 산업에 몰릴 것으로 생각된다. 땅을 놓고 이익을 다툴 때는 열심히 농사를 짓거나 생산시설을 유지하는 사람에게 이익이 돌아가지만, 돈을 굴려서 돈을 버는 상황에서는 노동력이나 생산물이 아닌 금융에 대한 이해와 금융을 다루는 능력에 따라 부가가치가 분배되리라고 보는 것이다. 앞서 부자란 더 이상 돈을 벌 생각이 없는 사람, 가난한 사람은 돈을 더 벌려는 사람이라고 규정했다면, 이쯤에서 한발 더 나아가 ‘부자란 이자율을 기준으로 경제 현상을 바라보는 사람’, ‘부자가 아닌 사람은 경제적 결정에서 이자율보다 더 중요한 고려 사항이 있는 사람’이라고 규정해도 별 무리가 없으리라 생각된다.

 

 

3. 부자들은 어떻게 투자하는가

부자와 부자가 아닌 사람의 차이는 한마디로 지키려는 자와 쌓으려는 자의 입장 차이다. 그렇다면 이렇게 자산을 늘리기보다 지키는 데 관심이 많은 소위 부자들의 행동양식은 어떻게 다를까? 첫째, 부자는 인내심이 강하다. 그래서 그들은 다른 사람들이 상대적으로 많은 부를 획득하는 것에 초연하다고 할 수 있다. 둘째, 부자는 불필요한 비용을 지출하지 않는다. 그래서 그들은 자본의 속성을 본능적으로 알고 있고, 설령 오판으로 어쩔 수 없이 큰 손해를 보는 것은 감수하더라도, 불필요하게 작은 손실을 입는 것은 끔찍이 싫어한다고 할 수 있다.

 

 

 

제2부  부자경제학의 기본 원리

 

4. 투자의 두 축 금리와 인플레이션

 

 

지난 20년간 한국사회에서 가장 유용했던 재테크 수단은 1)복리예금, 2) 채권투자, 3) 부동산투자, 4) 주식 투자의 순으로 나타났다. 이것은 재테크를 위해 아무리 노력을 해도 결국 본전을 건지면 그나마 다행이라는 뜻이다. 여기에 숨은 비밀이 바로 이자율, 즉 금리이다. 금리와 인플레이션은 재테크 또는 투자를 시작하기 전에 반드시 알아두어야 할 절대적 지식인데, 우선 금리와 투자 결정과의 관계를 살펴보자. 부자들은 금리에 따라 투자처를 결정하는데, 금리에 따라 자금이 언제 예금에서 주식시장으로 이동하는지 코스톨라니의 달걀 모델에 적용해볼 수 있다. 먼저 금리가 과열 단계를 넘어 A국면에 이르면 부자들은 금리 인하에 대비해 다른 안전자산을 찾아 나선다. 그 결과 B국면에서는 금리 인하에 영향을 받지 않는 확정금리(채권)에 투자하게 된다. 이때 채권은 표면금리만큼의 이자율을 보장하기 때문에, 금리가 하락하더라도 이자를 챙길 수 있고, 시중금리가 하락하게 되면 채권수익률(채권의 확정 이자율 - 현재 금리)이 급증하게 된다.

 

그러나 금리 하락이 가속화되어 균형금리를 지나 금리가 C국면의 바닥에 접근하면, 부자들의 선택은 부동산으로 이동한다. 굳이 부동산투자에서 시세차익을 얻으려는 것이 아니라, 부동산 임대수익률이 이자율보다 현저하게 높기 때문이다. 그 결과 임대가 잘 되는 쓸 만한 건물들은 속속 부자들의 소유가 되고, 이로 인해 부동산 가격은 상승한다. 그렇게 건물에서 시작한 부동산투자는 아파트, 토지시장으로 이동하면서 부동산시장에서 거품을 불러일으킨다.

 

그러나 D를 지나 E국면이 되면 부동산투자에 대한 부자들의 고민이 시작된다. 10억 원짜리 건물에서 나오는 1,000만 원의 월세는 세금을 감안해도 임대수익률이 금리보다 3배나 높지만, 건물이 30억 원으로 올랐을 때는 이야기가 달라진다. 즉 부자들은 이제 그동안 매수한 부동산을 시장에 내놓고, 그동안의 임대소득 외에도 상당한 규모의 시세차익을 거둔다. 하지만 막상 부동산거래로 돈을 벌어보려는 사람들은 이때를 부동산투자의 적기라고 판단하고 부자들의 매물을 사들이게 된다.

 

그 뒤 경기는 다시 바닥을 치며 반등을 시작하고, 통화당국은 추가적인 금리 인하보다는 부동산 가격과 물가를 고려한 금리 인상에 대한 논의를 시작하는데, 이때부터는 시장의 실세금리가 오르고, 부동산에서 수익을 올린 부자들의 고민이 다시 시작된다. E국면에서 부자들은 고민 끝에 주식시장으로 이동하기 시작한다. 그들이 선택하는 주식은 삼성전자, 포항제철, 국민은행, 현대차, 한국전력 등 결코 망하지 않을 것 같은 초우량기업이나 배당수익률을 충분히 보장하는 주식으로 제한된다. 그래서 부자들의 자금이나 법인들의 뭉칫돈이 시장에 들어오게 되고, 우량주의 상승이 이루어지게 된다. 그 뒤 주가가 오르고 부의 효과로 시중에 돈이 풀리면, 경기는 과열되고 각종 경제지표들은 장밋빛 일색으로 바뀌는데, 이때쯤이면 금융당국의 금리 인상은 막바지에 이르고, 너도나도 주식투자 열기에 휩싸이게 된다. 이 국면이 F국면인데, 이때 부자들은 다시 주식을 팔고 안전한 예금으로 갈아탄다. 즉 부자들의 자금은 서서히 예금으로 이동하고, 개인들의 자금은 예금에서 주식시장으로 본격적으로 이동하게 된다. 그리고 주식시장은 파국을 맞고, 부자들의 투자 사이클은 앞서와 같이 다시 반복되고 개인투자자들의 뒤늦은 가세는 여전히 부자들의 매물을 받아내는 식이다. 그래서 당신이 무엇인가에 투자하려고 한다면, 먼저 금리를 눈여겨보아야 한다.

 

 

[자산가치를 위협하는 인플레이션]

투자에서 금리와 마찬가지로 도외시하면 큰코다치는 것이 바로 인플레다. 인플레를 고려하지 않으면 앞으로 남고 뒤로 손해 보는 일이 발생하는데, 인플레가 투자에 어떤 영향을 끼치는지 알아보자. 인플레란 화폐가치의 하락을 의미하는 것이므로, 비록 재테크로 재산이 늘어났다 하더라도, 인플레가 그보다 높다면, 실제 그 돈으로 구매할 수 있는 힘은 감소한다. 그래서 기본적으로 여유자산 운용이 아닌 일반적인 재테크는, 생산수단이 없는 노동자들(사용자에 대비한 개념)이 화폐로 지급받은 임금을 어떻게 하면 인플레로부터 지킬 수 있을 것인가에서 출발한다고 할 수 있다. 이 과정에서 급여로 받은 돈으로 인플레 이상의 수익을 올리면 과외소득이 발생하는 것이고, 인플레 이하의 수익을 내면 손해 보게 되는 것이며, 아예 손실을 입으면 재산 손실과 더불어 화폐가치 하락이라는 이중고를 맞게 되는 것이다. 이것은 적게 이기면 손해고, 많이 이겨야 이익이 되는데, 본전을 해도 손해라는 뜻이니 재테크란 시작부터가 불리한 게임이 되는 셈이다.

 

 

[인플레는 복리로, 금리는 단리로 움직인다]

당신이 가입한 100만 원짜리 2년 만기 정기예금의 이율이 10퍼센트라고 하자. 2년 후 100만 원은 120만 원(100만 원+100만 원×10퍼센트×2년)이 된다. 하지만 이때 인플레도 10퍼센트라면 화폐가치는 121만 원(100만 원+첫해의 인플레 10만 원+첫해의 인플레에 대한 인플레 1만 원+둘째 해의 인플레 10만 원)이 된다. 또 3년째가 되면 전자의 경우에는 130만 원이지만, 인플레는 133만 1천원이 된다. 즉, 이율과 인플레가 같다면 무려 3만 1,000원의 자산이 공중 분해되는 것과 같은 결과가 나오게 되는데, 이런 섬뜩한 결과가 나오는 이유는 인플레는 복리로, 금리는 단리로 움직이기 때문이다.

 

요약하면 주식, 부동산, 채권, 어디에 투자하든 자산이란 그때마다의 배분이 중요하고, 그것은 또 시장 환경에 따라 달라진다는 사실에 동의한다면, 앞서 설명한 내용들은 당신에게 반드시 유용한 개념이 될 수 있을 것이다. 왜냐하면 돈이란 기본적으로 금리에서 출발하는 개념이고, 그 밖의 기타 수단은 금리 이상/이하 수익률의 가능성에 따라 선택되는 것들이기 때문이다. 그러므로 금리, 즉 돈의 흐름을 꿰뚫지 못한다면, 지금 당신이 하고 있는 모든 투자행위는 사상누각에 지나지 않는다. 따라서 당신이 투자자라면 매일 아침마다 거울 앞에 서서, “나는 지금 금리 이상의 수익을 올릴 자신이 있는가?”라고 스스로에게 질문해야 할 것이다.

 

 

5. 당신은 투자자인가, 투기자인가

흔히 사람들은 투자란 말은 건강하고 당당하며 성공적인 개념으로 받아들이는 데 비해, 투기는 민망하고 탐욕스러운 느낌으로 받아들인다. 당신이 투자자인지, 투기자인지는 ‘당신이 투자의 철학이 있고 기회를 놓치지 않으며 투자할 줄 아는 사람인가?’, 아니면 ‘왜 투자를 하는지 이유를 모르면서 아무 때나 투자하는 사람인가?’에 대한 답으로 갈라진다고 할 수 있겠다. 아울러 주식이나 부동산이 오르고 내리는 데는 경기와 실적, 금리 등의 다양한 변수들이 작용하지만, 수많은 정보의 홍수 속에서, 수요/공급이라는 가장 중요한 경제 원리의 중심축을 놓치지 않고 있었다면, 아파트 10채를 사든, 100채를 사든, 당신은 그만한 자격을 가진 사람이라고 할 수 있다. 다시 말해 모든 경제는 수요공급의 원리에 의해 움직이는데, 수요와 공급의 원리를 정확히 읽고, 그것이 보내는 신호에 따라 움직이면 투자가 되고, 원리를 이해하지 못한 채 남이 한다고 나도 거름을 지고 장에 가면 투기가 되는 것이라고 할 수 있겠다.

 

 

6. ‘싸다’와 ‘비싸다’는 어떻게 결정되는가

아파트를 사고 싶은데 앞으로 더 오를 것 같아서 구매를 결정한다면, 그것은 곧 현재가가 ‘싸다’는 전제에서 이루어지는 것이며, 향후 값이 떨어질 것으로 예상된다면 ‘비싸다’는 느낌을 받았다고 할 수 있다. 그럼 이 ‘싸다’와 ‘비싸다’는 어떤 관점에서 평가되는 것일까? 시세가 ‘싸다’거나 ‘비싸다’거나 하는 개념은 원래 존재하지 않는 것이며, 시세는 항상 현재의 여건을 반영하고, 시세 판단은 언제나 현시세가 적정가라고 생각해야 한다. 다시 말해 가격에서는 현시세가 언제나 적정가이고, 적정가라는 가격 자체는 매수자와 매도자의 심리적 불균형까지 반영한 것이라는 것이라 할 수 있다. 때문에 가격이란 존재하지만, 실체가 없는 ‘내재가치’를 중심으로 등락하면서 심리적 흥분과 공포, 그리고 균형을 반복하는 과정이라 할 수 있다.

 

 

7. 이기는 투자를 위해 알아야 할 가격 논리

모든 거래는 적정가치를 평가하는 것에서 시작한다. 즉 매수자는 내가 산 가격 이상으로 누군가 사줄 것이라는 생각에서 사고, 매도자는 더 비싼 값에 팔기 어렵다는 전제하에 팔게 된다. 보충 설명하면 매수자와 매도자 모두 위험을 부담하지 않기 위해서는 평균 가격을 의식하게 되고, 거의 대부분의 결정은 평균값에 수렴한다고 할 수 있다. 따라서 평균값에서 멀어질수록 그 결정은 오류가 될 가능성이 크고, 평균값에 가까울수록 기대손실과 기대이익의 수준이 낮아진다고 할 수 있다. 그러므로 투자에서 이기기 위해서는, 평균의 범주가 무엇인지 파악하고 있어야 하며, 평균의 범주를 벗어난 움직임이 일시적 일탈인지 평균을 이동시키는 이탈인지를 파악하는 안목이 있어야 한다.

 

그래서 우리가 어떤 거래에서 가장 중요하게 여겨야 하는 것은 다음 네 가지다. 첫째, 인지부조화 상황을 경계해야 한다. 내가 가장 합리적이고 내 판단이 옳다는 생각을 버려야 한다는 것이다. 만약 내가 항상 옳다면 나는 지금 굳이 이 거래에 목을 매지 않아도 될 정도의 위치에 있었을 것이기 때문이다. 둘째, 내가 가진 정보를 평가해야 한다. 즉 그 정보의 유용성을 평가해서 그것이 독점적이지 않다면, 그 정보는 다른 사람의 입장을 살피는 돋보기로 활용하라는 것이다. 셋째, 다른 사람의 판단을 주시해야 한다. 항상 다른 사람의 의견을 듣고 참고하되, 다만 이때 들은 이야기는 상대의 예측을 이해하고 수를 읽는 힌트일 뿐, 그것을 보고 따라하는 어리석음을 범해서는 안 된다. 넷째, 거래 자체를 주목해야 한다. 거래란 매도자와 매수자가 존재해야 하고, 거래가 많다는 것은 곧 어떤 상황이 크게 변할 수 있는 신호임을 기억하라는 것이다.

 

 

8. 인플레이션과 자산가치

주식은 통화와 금리의 가치를 정확하게 반영하는 기업 활동을 통해 주가가 결정되므로, 인플레보다 훨씬 수익률이 높다. 주식 대신 예금을 해도 마찬가지 결과라고 생각되겠지만, 주식시장이 인플레보다 더 매력적인 이유는 배당금에 있다. 주가가 인플레 성장률과 흡사하게 증가하면서 금리 수준의 배당금까지 받는다면, 그것은 고스란히 과외소득이기 때문이다. 만약 당신이 배당금을 모아 재투자까지 했다면 연단위의 복리 수익까지 얻었을 것이다. 이때의 전제 조건은 기업이 내가 투자하는 동안 존속해야 한다는 것이다. 따라서 주식투자는 수익의 기회는 크지만 실패할 위험성이 높고, 금리투자는 수익은 낮지만 망하는 경우가 없다.

 

부동산의 경우는 다르다. 그것은 소멸하지 않고 변하지 않는 고정자산이므로 부동산 가격의 장기 수익률은 실제 거래된 부동산의 가격 그 자체이므로 대개 인플레를 넘어서지 못한다. 즉, 부동산투자에서 수익률이란 시간과의 싸움일 뿐, 주식처럼 상황과의 싸움이 아니라는 것이다. 그래서 부동산투자의 철학은 주식과 달리 인플레가 부동산 가격 상승률을 앞서 나가면 서서히 관심을 떼고, 그 격차가 커지면 매수해서 부동산 가격이 인플레를 따라잡고 능가할 때까지 투자한 다음, 그 시점에서 이익을 실현하고 다시는 부동산에 관심을 두지 않는 것이다. 그 결과 부동산은 대개 10년 주기로 매매 사이클이 형성된다. 하지만 부동산의 장기 평균 가격은 인플레 이상을 기록하기는 어렵다. 어떤 투자수단을 택할 것인가는 당신의 안목과 능력에 달려 있다. 즉 당신이 주식이든 부동산이든 예금 이상의 다른 무엇을 하기 위해서는 스스로의 능력이 최소한 시장 평균 이상은 되어야 한다는 뜻이다.

 

 

9. 장기투자는 무조건 이기는 게임인가

워렌 버핏은 ‘10년간 보유할 주식이 아니면 10분도 보유하지 말라’고 했다. 그렇다면 인내심을 가지고 장기투자를 하면 무조건 높은 수익을 올릴 수 있는 것일까? 장기투자는 확실히 승리할 확률이 높다. 하지만 장기투자의 최우선순위는 금리투자를 기준으로 해야 한다. 왜냐하면 장기투자에서 가장 중요한 것은 수익보다 리스크 관리이기 때문이다. 보충 설명하면 주식으로 한 해에 50퍼센트를 벌 수는 있지만, 대신 한해라도 손해 보지 않기란 여간 어려운 일이다. 하지만 복리예금은 비록 작아 보이지만, 단 한 해도 손실을 안겨주지 않고 원금을 차곡차곡 불려준다. 따라서 만약 당신이 금리 이상의 이익을 통해 부자가 되려고 한다면, 반드시 금리 이상의 영업이익을 낼 수 있는 확실한 수단을 확보한 다음, 그것의 레버리지를 최대한 키워야 한다.

 

 

10. 단기투자가 실패하는 이유

단기투자가 실패하는 데는 여러 가지 요인이 있지만, 가장 기본적인 것은 거래비용과 초심자의 행운에 의한 것이다. 단기투자를 하려면 거래를 자주 해야 하는데, 주식투자든 부동산투자든 거래비용을 빼고 나면, 실질 이익은 대폭 줄어들게 된다. 결국 잦은 거래는 중개인과 정부의 배만 불리는 셈이 되고 마는 것이다. 아울러 ‘초심자의 행운’ 역시 단기투자의 늪에 빠뜨릴 위험이 있다. 예로 경기 고조기에 시장에 뛰어들어 첫 거래에서 달콤한 수익을 맛보았다면, 계속해서 새로운 거래를 시도하고 싶은 유혹에 빠지게 되고, 또 자신의 행운에 도취되어 그것을 실력이라고 믿기 시작하면, 행운의 여신은 어느새 사라지고, 파국만이 기다리고 있게 되는 것이다.

 

 

11. 이제는 수익률 싸움이다

이제 우리나라도 저성장기에 들어섰는데, 성장이 정체된 시기에는 양이 아니라 비율의 개념으로 투자에 접근해야만 한다. 예로 당신이 연리 5퍼센트로 100만 원씩 저축하면 10억 원을 모으는 데 70년이 걸리지만, 연 수익률 15퍼센트의 투자수단에 돈을 맡긴다면 10억 원을 모으는 기간이 35년으로 단축된다. 이렇듯 투자의 묘미는 바로 수익률에 있다. 같은 출발선에서 시작했더라도 먼저 도착하고 싶다면 당신의 재테크는 정액의 개념에서 정률의 개념으로 전환해야 한다는 것이다.

 

 

12. 투자를 위한 종자돈 만들기

자금이 적으면 적을수록 투자에서 실패할 가능성과 위험은 커진다. 따라서 재테크의 성공률을 높이기 위해서는 종자돈을 확보해야 한다. 그렇다면 종자돈을 빨리 마련하는 방법은 무엇일까? 당신이 종자돈을 마련하기 위해서는 절대로 은행을 벗어나선 안 된다. 그렇다고 종자돈을 모으는 동안 손을 놓고 있어서도 곤란하다. 은행에서 안정성을 보장받는 동안에도, 다른 금융상품의 수익 상관곡선을 이해하고 있어야 본격적으로 연 10퍼센트 이상의 수익을 올려야 하는 투자 시점에 이를 때 그동안 쌓은 내공을 발휘할 수 있게 된다.

 

참고로 은행 상품에는 어떤 것들이 있는지 알아보자. 먼저 전통적 금리 상품이 있다. 이것은 리스크가 거의 제로에 가깝다. 리스크가 작고 단순하고 쉽다면 그만큼 수익률도 낮아진다. 만약 리스크를 감안하더라도 수익률을 높이고 싶다면, 은행의 ELD(주가지수연동예금)을 고려해 볼 수 있는데, 이것은 가장 전통적인 파생상품으로 은행이 고객의 원금을 정기예금에 넣고, 그 이자를 주식이나 옵션 등의 파생상품에 투자하는 것이다. 증권사의 ELS(주가연계증권)가 원금 보장 없이 고수익 고위험을 지향한다면, ELD는 원금이 보장되는 대신 기대수익을 낮춘 상품이라고 할 수 있다. 만약 당신이 다른 사람보다는 많은 지식을 가지고 있고 금융시장을 충분히 이해하고 있지만 아직은 종자돈 마련 기간에 속한다면, 약간의 리스크를 더 안는 것도 검토할 수 있는데, 이때 고려할 수 있는 상품이 증권사에서 파는 ELS와 ELF(주가지수연계펀드)다.

 

 

 

제3부  투자를 위한 부자경제학

 

13. 부동산투자 어떻게 할 것인가

아무리 우리 사회가 땅과 주택의 선호가 유난히 높다 하더라도, 10년 후에는 부동산을 사려는 사람이 팔려는 사람보다 많지 않을 것이다. 그 이유는 첫째, 사람이 나이가 들면, 활동 반경이 축소되기 때문이다. 보충 설명하면, 앞으로 10년을 전후로 자녀들의 성장에 따른 교육 수요의 급감, 자녀들의 분가로 인한 1인당 주거 효율성의 저하, 은퇴 후 거주 지역의 변경 등을 고려한 주택 규모의 축소 효과들이 본격적으로 나타날 것인데, 이 경우 집값 하락은 예상보다 빨리 찾아올 수 있다. 둘째, 자산시장의 구조적 변동 가능성이 부동산시장을 위협하고 있기 때문이다. 즉 거주비용을 생각하지 않고 거주에 막대한 비용을 지불하는 과거의 관행은 조만간 합리적으로 재편될 것으로 생각된다. 셋째, 자산시장의 변동이 부동산 가격을 지지하던 유동성 감소를 가져올 것이기 때문이다.

 

그렇다면 앞으로의 부동산투자는 어떨까? 우리나라의 가구 수가 대강 1,500만이라고 본다면, 4,500~ 6,000조 원으로 평가되는 거주용 부동산의 시가총액을 기준으로, 한 가구당 부동산 보유액이 평균 3억~4억 원에 이른다. 이는 GDP의 6배가 넘는 수준으로, 세계적으로 부동산 가격의 시가총액은 대개 GDP의 3배 수준이라는 점을 고려한다면, 두말할 것도 없이 우리나라 부동산 가격의 고평가는 상당한 수준이라고 볼 수 있다. 그리고 최근 논쟁이 되고 있는 수급 상황과 향후 부동산시장에 상당한 영향을 미칠 네 가지 요소 -쌀시장 개방, 1가구 2주택에 대한 강화 조치, 보유세의 강화, 고령화- 를 함께 고려하면, 현행 부동산시장은 향후 10년 이내 급락하고, 그로 인해 시장이 재편되는 과정을 거쳐 현재의 주식시장과 같은 투자 패턴으로 정착될 가능성이 크다고 하겠다.

 

요약하면 ‘향후 10년 내에 부동산투자의 비중을 줄여라.’인데, 이것은 긴 안목으로 부동산투자를 하려는 사람들이 명심해야 할 대전제라고 할 수 있다. 덧붙이면, 어떤 자산이든 수요보다 공급이 많으면 가격은 떨어질 수밖에 없다. 그래도 부동산투자를 고집한다면 두 가지 전략을 세워볼 수 있다. 첫째, 아파트 등 거주용 부동산에서 상가 등의 상업용 부동산으로 전환하는 것이 유리하다. 둘째, 앞으로도 상당한 개발면적이 필요한 수도권 부동산을 매입하는 것이 유리하다. 특히 수도권에 투자할 때는 기존의 경기도 남부지역보다는 북부지역에 투자하는 것이 유리하다.

 

 

14. 변화하는 주식시장, 어떻게 투자할 것인가

향후 재테크의 방향을 이야기할 때 가장 우선순위는 당연히 주식과 부동산일 것이다. 과거 우리 사회는 유난히 부동산투자에 대한 선호도가 높았다. 하지만 앞으로 부동산 대 주식의 선호 비율이 주식 쪽으로 조금씩 기울어질 것인데, 여기에는 여러 가지 이유가 있다. 우선 국내 산업이 급성장하면서 성장 기업의 수가 급증한 탓도 있고, 시중 유동성이 커진 탓도 있지만, 기본적으로 실물자산이 아닌 금융자산도 장기 보유할 만한 자산이라는 인식의 변화가 주식 선호도를 높이고 있고, 높아진 선호도만큼 주식시장은 팽창하고 있으며, 주식시장으로 돈이 몰리는 한 앞으로 자산시장의 중심은 주식시장이 될 것이다.

 

한편 2005년 2월 28일 5년 만에 코스피지수가 1000포인트대를 돌파할 수 있었던 데는 적립식 펀드의 힘이 컸다. 그러나 주가지수 500에서 1000이 되는 것과 1000에서 2000이 되는 것은 대단히 다르다. 1000에서 2000으로 주식시장을 상승시키기에는 1000포인트 돌파 때처럼 개미들의 자금만으로는 불가능하다. 본격적으로 연기금과 법인자금, 자산가들의 뭉칫돈이 증시에 유입되어야 한다. 참고로 개인 자금은 이유를 불문하고 수익률에만 매달리지만, 기관은 개인과 달리 수익을 내지 못하거나 심지어 손실을 입어도 반드시 그것을 설명할 수 있어야 한다. 그래서 기관의 관심은 대형 우량주로 몰리고, 시장의 중심은 블루칩과 옐로칩을 위주로 종목 상승이 아닌 지수 상승을 이룰 것으로 전망된다. 결론적으로 만약 당신에게 1억 원의 자산이 있고 약간의 모험을 감수할 수 있다면, 그 중 60퍼센트는 주식에 투자하고, 40퍼센트는 금리에 투자하되, 부동산은 삶의 질을 구현하는 실 거주 목적으로 바라보는 것이 좋을 것이라고 제안하고 싶다.

 

 

15. 급등하는 실물자산, 어떻게 투자할 것인가

최근 금값 상승의 원인은 국제 자본이 마땅한 투자자를 찾지 못하고 있기 때문 -채권투자는 추가 금리 인상이 우려되어 망설여지고, 예금은 투자하기에는 수익률이 너무 떨어지기 때문- 이다. 따라서 국제 투기자본의 원자재 상품투자가 늘어나면서 새로운 지수선물상품이 속속 만들어지고, 이렇게 새로운 시장이 만들어지면 다시 유동성을 끌어들이는 순환구조가 형성되고 있다. 향후 자산버블에 의한 인플레 위험이나 달러 약세 등을 감안하면, 금은 이러한 위험을 감당하는 데 가장 적절한 상품이 될 수 있을 것으로 생각된다. 아울러 금에 대한 투자는 금 자체의 가격 논리뿐 아니라, 시장 전체에 대한 위험 분산과 포트폴리오 확대라는 측면에서 긍정적이라 할 수 있는데, 이 경우 개인투자자들은  실물을 거래하기보다는, 실물 관련 파생상품이나 관련 기업의 주식형 펀드에 가입하는 것이 유리하다고 하겠다. 왜냐하면 금의 실물거래는 거래비용이 지나치게 크기 때문이다.

 

 

16. 재테크에 대한 편견과 오해를 버려라

지금 당신은 왜 재테크를 하려고 하는가? 조기은퇴가 걱정되어 증권사 객장을 들락거리고 재테크 강의를 쫓아다니는가? 조금만 공부하면 연간 수익률 10퍼센트 이상을 보장받을 수 있다고 생각하는가? 그렇다면, 많은 사람들이 재테크에 대해 잘못 알고 있는 편견과 오해를 살펴보자.

 

첫째는 조금만 노력하면 재테크를 잘할 수 있다고 생각하는 것이다. 그러나 한번 상상을 해보라. 당신이 초등학교부터 지금까지 교육받고 일하면서 얻은 노하우를 익히는 데 얼마나 많은 시간을 필요로 했는가? 그럼에도 현재 당신은 어떤 위치에 있는가? 그런데 만약 당신이 수많은 금융전문가들이 존재하는 주식시장에서, 또 수십만 명의 전문가가 즐비한 부동산 시장에서, 고작 책 몇 권을 읽고, 강의를 듣고, 신문을 읽었다고 해서, 제일 앞줄에 설 수 있다고 생각하는가? 설령 그럴 수 있다고 해도 당신은 상상을 초월하는 고통과 좌절, 그리고 실패를 수업료로 지불해야 할 것이다. 재테크라는 것이 인간이 만들어낸 수단 중에서 가장 어렵고, 까다로우며 예민한 제도라는 점을 늘 기억하도록 하라.

 

둘째, 누구나 쉽게 뛰어들 수 있는 진입장벽이 없는 시장이라는 것이다. 자신에게 솔직하게 물어보라. 당신이 주식투자를 하건, 부동산 투자를 하건, 혹시 그 매매행위 자체를 즐기고 있는 것은 아닌지? 혹은 당신이 지금 하고 있는 일에서 잃은 자신감을 자위하기 위해, 또 자신의 노력이 부족함을 인정하지 않기 위해, 재테크에 나서고 있는 것은 아닌지? 도박은 돈을 벌기 위해서가 아니라, 잃기 위해서 하는 것이다. 재테크 역시 그렇다. 당신은 돈을 벌기 위해서 하는 것이 아니라, 사실은 잃기 위해서 하는 것이다. 지금 당신이 거래하는 주식에는 증권거래세와 수수료가 붙고, 사고파는 부동산에는 양도세ㆍ취득세가 붙으며, 보유하고 있는 부동산에는 재산세가 붙는다. 그리고 중개업자 몫의 수수료가 더해진다. 물론 보험도 마찬가지다. 이렇게 세상의 어떤 투자수단도 전체의 일부는 비용으로 지불되고 있는데, 그 비용은 당신이 지불하고 있다는 사실을 늘 기억하도록 하라.

 

셋째는 자신도 대박을 낼 수 있다는 것으로, 이는 투자에서 대박을 낸 사람들이 있다는 데서 생기는 오해다. 내가 아는 한, 잘 알려진 주식 전문가 중에 주식으로 부자가 될 수 있는 사람은 없다. 주식에서 대박 난 사람들이 왜 지금 다른 사람들에게 주식으로 성공하는 법을 가르치며 돈을 벌고 있다고 생각하는가? 부동산 족집게로 소문난 사람이 왜 다른 사람들을 모아서 족집게 강좌를 연다고 생각하는가? 그들은 자신의 성공이 행운의 결과임을 잘 알고 있는 현명한 사람들로, 도박판에서 처음에 돈을 땄을 때 과감히 일어선 사람들이다. 옆집 사람이 길에서 돈을 주웠다고 해서, 나도 하루 종일 땅바닥을 쳐다보면서 걸어 다닐 수는 없지 않은가?

 

넷째는 투자수익률은 기하급수적이지만, 일해서 번 돈은 산술급수적이라는 것이다. 이 말은 맞기도 하고 틀리기도 하다. 세상의 이치는 공평하다. 왜 일해서 번 돈이 고작 얼마간의 임금인상으로 그치고, 왜 영업이익은 2배 3배씩 증가하지 않는가? 그것은 자산가치의 원리 때문이다. 당신이 자산을 지키는 방식 중 가장 합리적인 투자는 자기가치를 높여서 물가상승률보다 나은 임금을 받거나 대우를 받는 것이다. 보충 설명하면 재테크의 수익률은 때로는 50퍼센트, 때로는 200퍼센트가 되지만, 그것은 동전 던지기와 같다. 당신이 재테크를 지속하는 한, 그것은 한 번은 100퍼센트가, 한 번은 마이너스 30퍼센트가 되고, 이런 반복은 결국 투자수익률을 원금 유지에 급급한 수준으로 떨어뜨리게 된다. 즉 재테크란 노동의 가치와 달라서, 중간에서 새어나가는 비용들이 자산가치 증가분을 잠식하기 때문에 평균적으로 금리 이상의 수익을 내기가 정말 어려운 것이라는 것이다. 명심하라. 투자는 자산을 고정시켜 두고, 그것에서 발생하는 이율로 투자하는 것이다. 그것은 당신이 살아남기 위해 필요한 최소한의 안전자산을 확보한 다음, 나머지로 더 큰 부자의 꿈을 꾸어보는 것이지, 당신이 가진 모든 것을 올인하는 것이 아니다.

 

 

17. 포트폴리오 어떻게 구성할 것인가

당신이 부자를 꿈꾼다면 수익보다 리스크를 더 중요하게 생각해야 한다. 그리고 자산관리에서의 포트폴리오는 대개 위험을 분산한다는 뜻이지, 수익 기회를 놓치지 않겠다는 의미가 아니다. 최근 국내 주식시장의 수익률이 떨어지면서 좀 더 높은 수익을 올리고자 중국, 인도, 베트남 등의 해외주식과 해외펀드로 눈을 돌리는 투자자들이 많아졌다. 하지만 신흥국들의 경제 발전은 부패와 양극화 등으로 사회문제를 유발하거나 이데올로기 문제를 일으킬 수 있어, 국내 투자보다 리스크가 높다는 사실을 염두에 두고 투자해야 한다. 부자가 아닐수록, 자산의 규모가 작을수록 위험관리에 충실해야 한다는 것을 명심해야 한다.

 

 

18. 새로운 기회 처녀상품을 주목하라

시장에 넘치는 게 투자 상품이라지만 어떤 상품에 투자해야 할지 모르겠다고? 시장논리는 알면 답이 보일 수가 있고, 상품을 개발하는 사람의 입장에서 생각하면 기회가 보일 수 있다. 그러므로 자산시장에서 새로운 상품이 등장하면, 그것을 선택하거나 추이를 예의 주시하라. 예로 뮤추얼펀드가 처음 등장했을 때는 만기 전에도 이익 실현이 가능했으며, 적립식 펀드 역시 초기에 가입한 사람들은 상당한 수익률을 올렸다. 처음 상품이 소개되면 그것을 운용하는 회사의 각오는 남다르다. 즉 초기 시장 진입에 성공하는 것이 무엇보다 중요하므로, 수익률 관리는 절체절명의 과제가 되는 것이다. 그 결과 초기 가입자들의 수익률은 기대 이상이다. 하지만 뒤늦게 우후죽순으로 쏟아지는 상품들은 확신에 의해 만들어지는 상품과는 성격이 달라진다는 점을 명심해야 한다. 그런 측면에서 금융시장에서 등장하는 새로운 뉴스에 항상 주목해야 한다. 이미 당신도 알고 있는 식상한 이야기들은 아무리 많이 등장해도, 그것은 또 한 마리의 양을 무리 속으로 끌어들이는 것 외에는 아무런 역할도 하지 못한다. 하지만 당신이 처음 접하는 신선한 상품이, 혹은 변화가, 혹은 제도가 왜 갑자기 등장했는지, 그리고 그 새로운 상품의 주체는 무엇인지를 유심히 살펴보면, 그 속에 숨은 보배를 쉽게 발견할 수 있을 것이다