알쏭달쏭 대출규제, 내 대출한도는 얼마? (LTV, DTI)

 

대한민국 국민중 대출이 하나도 없는 사람은 거의 없을 것이다.

그중에서 가장 많은 부분이 주택마련을 위한 대출일 것이다.

완벽하게 자신의 돈만으로 주택을 구입하는 경우를 제외하고는 대부분 대출을 끼고 주택을 구입한다.

 

그런데 최근 정부의 집값잡기 정책으로 여러가지 대출규제가 나와 대출이 어렵게 되었다.

한마디로 옛날처럼 집값의 70~80%를 대출 받아 사서 집값이 많이 올라 팔아먹을 수 있는 기회가 줄어들었다는 말이다. 거기다가 예전에는 공시가로 양도세를 내야했지만 2007년부터는 실제 거래가로 처음 구입했을 때와의 차익을 세금으로 때리니 이것저것 떼고나면 남는 것도 별로 없다.

 

암튼, 대출을 규제해서 집 사기도 어려워졌고 빚내서 산 집으로 수익을 내기도 어려워진 것이다.

여기서 지금까지 정부가 내놓은 정부규제중 어려운 단어가 등장한다.

LTV, DTI. 뜨아~ 영어다. 게다가 약어다. 좀 쉬운말로 해주면 좋으련만. ㅎㅎ

 

암튼, LTV(Loan To Value ratio)는 주택담보대출비율이다. 집 살 때 주택의 자산가치중 몇%까지 빌릴 수 있냐는 것이다. 일단 이게 예전에는 70~80%까지 가능했는데 투기지역(서울과 수도권 대부분)은 40~50%로 떨어진 것이다. 예를 들어 4억짜리 아파트를 구입할 때 예전에는 2억 8천까지 대출받아 샀었는데 이제는 1억 6천만원밖에 대출을 못하는 것이다. 

 

쩝, 돈 빌려 집사기 힘들어졌다. 하지만 일반 중산층을 위해서는 6억원 이하의 아파트에 대해서는 60%까지 빌려준다고 한다. 그나마 다행이다. 그런데 서울에 6억원 이하 아파트 평수는 무지 작다. ㅋㅋ 

 

문제는 이 LTV는 담보 주택의 가치를 갖고 판단하기 때문에 소득이 없는 사람도 집만 많이 갖고 있으면 많은 돈을 빌릴 수 있다. 돈 많은 사람들이 자녀 명의로 집을 사둔 경우 자녀이름으로 또다시 대출을 받아 다른 집을 살 수 있는 것이다. 돈이 돈을 버는 시스템으로~ ㅋㅋ

 

그래서 나온 또 다른 규제가 DTI(Debt to Incomm ratio) 총부채상환비율이다. 즉 연간 벌 수 있는 총소득에서 대출금의 연간 상환액(대출원금+대출이자+기타대출상환금)이 차지하는 비율을 말한다. 돈 못 벌면 돈 못 빌리는 것이다. 예를 들어 DTI 40% 적용지역(서울과 수도권 대부분)에서는 연봉 4000만원의 천하무적 홍대리가 10년만기 원리금균등상환 조건으로 대출을 신청하면 최대 1억 6천만원(10년x1600만원)을 빌릴 수 있는 것이다. 이것도 대기업과 공무원들의 경우가 그렇고 중소기업에 근무하는 사람들은 은행에서 이것저것 따져 더 적게 대출해 줄 것이다.

 

그런데 문제는 투기지역(서울과 수도권 대부분)에서는 위의 두가지 영어약자(LTV, DTI)가 동시에 적용되어 대출받을 수 있는 한도가 적다는 것이다. 연봉이 많아 DTI 40%로 최대 3억원을 대출 받을 수 있어도 집값이 낮아 LTV 40%로 대출받을 수 있는 한도가 최대 2억원 뿐이라면 대출금은 2억원을 넘지 못한다. 연봉 적은 사람은 DTI가 낮아 비싼 집은 아예 사지도 못하게 됐다. 쩝.

 

짜자자잔~ 이 대출규제 말고도 또 있다. 투기지역(서울과 수도권 대부분) 내 아파트 담보대출은 1인 1건으로 제한된다. 기존에 집을 담보로 대출을 받고 있는 사람은 신규로 아파트를 구입할 경우 기존주택을 1년 이내에 처분한다는 조건이 없이는 추가대출이 불가능한 것이다. 기존에 대출이 2건 있던 사람들도 만기가 돌아오는 대로 갚아 대출이 최종 1건으로 되도록 만들어야만 한다.

 

내가 어디에 얼마짜리 집을 얼마동안 어디서 빌릴 경우 얼마나 빌릴 수 있는 지는 아래 표를 보고 계산해 보면 나온다. 이제 집 사려면 내 돈 많이 필요한 세상이다. ^^

 

 

 

 

 

ㅇ 투기지역과 투기과열지구

 

 

지역	투기과열지구(건교부)	투기지역(재정경제부)
		주  택	주택외의 부동산
서울	-전지역(‘02.9.6)	-강남구(‘03.4.30) -송파구,강동구,마포구(‘03.5.29) -서초구,광진구,용산구,영등포구(‘03.6.14) -은평구,금천구,양천구,중랑구,동작구(‘03.7.19)	-강남구,강동구,강서구,구로구,서초구,송파구,양천구,용산구(‘04.2.26)
경기	-고양시 대화동·탄현동·풍동지구·일산2지구, 남양주시 호평동·평내동·와부읍, 화성시 태안읍·봉담지구·동탄지구(‘02.9.6) -용인시 동백지구(‘02.11.18) -경기도 전지역(‘03.6.7) *제외지역 -수도권정비계획법령상 자연보전권역중 가평군,양평군,여주군 -접경지역중 연천군 미산면·중면·장남면·백학면·왕징면 -도서지역인 안산시 대부동, 화성시 우정면 국화리·서신면 제부리	-광명시(‘03.4.30) -수원시,안양시,안산시,과천시,화성시(‘03.5.29) -성남시(수정구·중원구),부천시,군포시,구리시,김포시,파주시 (‘03.6.14) -용인시,고양시 일산구(‘03.7.19) -오산시(‘03.8.18) -성남시(분당구),고양시(덕양구) 평택시,안성시,하남시(‘03.10.20)	-김포시(‘03.8.18) -성남시 수정구·중원구·분당구,고양시 덕양구,평택시,하남시,남양주시,화성시(‘04.2.26)
인천	-삼산1지구(‘02.9.6) -송도신도시(02.12.6) -전지역(‘03.6.7) *제외지역 -도서지역인 강화군 교동면·삼산면·서도면, 옹진군 대청면·백령면·연평면·북도면·자월면·덕적면·영흥면	-서구,남동구(‘03.6.14) -부평구(‘03.7.19)
부산	-해운대구,수영구(‘03.10.2) -전지역(‘03.11.18)	-북구, 해운대구(‘03.7.19)
대구	-수성구(‘03.10.2) -전지역(‘03.11.18)	-서구,수성구,중구(‘03.10.20)
광주	-전지역(‘03.11.18)
대전	-유성구 노은2지구(‘03.2.5) -서구,유성구(‘03.4.29) -전지역(‘03.6.7)	-서구,유성구(‘03.2.27) -대덕구,동구(‘03.10.20)	-서구,유성구(‘03.8.18)
울산	-전지역(‘03.11.18)