2010 부동산 대예측 (도서요약)

 

2010 부동산 대예측

 

1. 다가올 3년, 부동산 시장 대예측

 

규제의 시대는 가고 공급확대의 시대가 온다.

대내외적 부동산 개발 환경의 변화는 오늘날 대한민국 부동산시장의 판도를 뒤바꿀 또 하나의 사건과 더불어 새로운 부동산 패러다임을 이끌고 있다. 그 사건은 다름 아닌 디벨로퍼 정부의 탄생이다. 이명박 정부는 개발을 통해 우리 경제를 한 단계 업그레이드시킬 것이고, 그 선봉에 선 정책이 바로 한반도 대운하 정책이다. 이러한 정부 정책 변화의 주요 내용은 다음 3가지로 요약된다.

 

첫째, 공급 확대를 정책 기조로 할 것이다. 이명박 정부는 노무현 정부와 달리 도심 재개발, 재건축을 활성화하고 정비구역 지정 확대 및 용적률 상향 조정 등을 통해 도심 주택난을 해소할 것이다. 둘째, 이명박 정부의 장밋빛 부동산 정책은 소극적이던 소비자의 심리를 깨울 것이고 2008년 이후 시장은 완연한 회복세로 접어들 것이다. 셋째, 부동산 금융시장의 업그레이드로 부동산 간접투자 시대가 올 것이다. 이에 따라 투자자에게 자금을 모아 부동산에 간접 투자하는 리츠, 인프라 펀드, 부동산 펀드 등이 활성화될 것이다.

 

2011년 부동산 가격이 꼭지점에 이를 것이다

2008년 이후 뉴타운과 균형발전촉진지구의 본격 개발과 재건축 규제 완화가 맞물려 서울의 아파트 가격이 폭등할 것이다. 강남의 재건축 규제는 사실상 더 이상 명분을 갖기 어렵다. 또한 강북 재개발 아파트에도 고급 아파트 바람이 불고, 강북 뉴타운 재개발 구역을 중심으로 투기수요가 계속될 것이다. 5년 단임의 대통령 중심제가 계속되는 한 정권의 변화에 따라 규제 강화와 규제 완화를 반복할 것이다. 과거 자료를 분석한 결과 이명박 정부의 4년차인 2011년 주택시장이 요동칠 가능성이 크다는 것을 예측할 수 있다. 새 정부에서는 집권 초기부터 규제 완화 압력이 가중되고 있어 역대 그 어느 정부보다도 폭발적인 가격폭등이 예상된다. 

 

강남 신화의 제2라운드가 시작되었다

강남 신화가 계속될 수밖에 없는 요인은 강남이 바로 세계 최고 정보통신기술 산업의 집적지이기 때문이다. 향후 강남은 테헤란 밸리-양재-판교를 잇는 대기업 연구시설의 대규모 건설계획으로 인해 집적이 가속화될 것이다. 강남의 근본적인 인기비결은 도시구조에 따른 오피스와 다양한 상업시설의 입지 때문이다. 이는 부자들과 사회적으로 인정받는 파워엘리트들을 유인하며, 그들이 모이면 자연히 그들의 자녀들을 위한 명문학원이 모이는 것이다.

 

강남은 2011년이 중요한 시기다. 2009년 판교, 송파신도시, 2011년 광교신도시 등이 첫 분양 또는 입주를 기다리고 있고, 수도권 광역 교통시설 확충이 2011년을 목표로 하기 때문이다. 2003년 이후 강력한 재건축 규제로 강남권의 주택수급 불균형이 심화되었고 규제 일변도 정책은 한계에 도달했다. 따라서 재건축 규제 완화는 필연적이며 2008년 이후 가격 조정이 본격적으로 이루어질 것으로 전망된다. 2008년에는 시장 상황을 예의주시하면서 실질적인 가격 하락 시점을 잘 포착해야 한다.  

 

뉴타운과 균형발전촉진지구의 시대가 도래했다

지금 대한민국은 도시 구조가 급격히 바뀌면서 새로운 지평을 열고 있다. 도시재개발이 활기를 띠고 있어 도심 곳곳이 개발 열풍에 휩싸였다. 이런 현상을 설명하는 개념이 젠트리피케이션(gentrification)이다. 이는 노후한 도시 내부로 중산층 내지 고소득층이 전입해옴으로써 발생하는 원 점유자의 주거지 대체나 이전과 관련된 과정이다. 다시 말해 도시의 확산에 따라 도심지에 위치한 낙후된 일반 시민의 주거지 환경을 정비를 통해 개선하고, 중산층이 이주해 도시 활성화를 도모하는 것을 말한다.

 

이러한 시대에는 중산층과 고소득층이 도심으로 몰리는 현상이 일어나고 이와 관련된 사업이 번창하게 된다. 영리한 개발업자로 인해 도심에 대규모 주거, 상업 복합공간이 개발되고, 부가가치 높은 업종을 중심으로 전문상가와 근린상가가 번창한다. 이명박 정부의 탄생은 주택 재개발, 재건축, 주거환경 및 도시환경정비사업 등을 통해 개발을 가속화할 것이다. 노무현 정부가 신도시 개발을 통해 주택을 공급했다면 이명박 정부는 뉴타운 사업, 균형발전촉진지구 사업을 통해 도시정부사업을 적극 추진할 것이다. 현재 서울시에는 시범 뉴타운 3개, 2차 뉴타운 12개, 3차 뉴타운 11개, 시범 균형발전촉진지구 5개, 2차 균형발전촉진지구 3개 등 총 35개소가 지정되어 있다.

 

21세기 신개념 아파트가 뜨고 있다

향후 확실하게 인기를 끌 신 개념 아파트를 살펴보면 다음과 같다. 첫째, 호텔과 같은 아파트다. 호텔에서 받을 수 있는 서비스를 아파트로 옮겨놨다고 보면 된다. 룸서비스 및 세탁 서비스를 제공받고 헬스, 수영, 골프 등의 스포츠와 은행 업무 등을 한 건물에서 해결할 수 있다. 둘째, 공원과 같은 아파트다. 아스팔트와 콘크리트로 구성된 아파트에 싫증난 소비자들의 기호 변화에 맞춰 등장한 아파트 개념이다. 셋째, 인텔리전트 아파트다. 선진국 인텔리전트 빌딩의 첨단시설을 주거공간으로 옮겨놓았다고 보면 된다. 단지 내에 통합정보센터를 설치해놓고 이곳과 각 세대를 랜으로 연결해 앉아서도 편리한 생활을 누릴 수 있도록 한 것이다.

 

호텔, 공원, 인텔리전트의 모든 개념을 통합한 소위 웰빙 아파트는 2010년까지 아파트 시장을 이끌어 갈 새로운 콘셉트이다. 웰빙 아파트는 기존 환경 중심에서 한 발 더 나아가 건강 보장 트렌드를 추구한다. 이는 “편리한 주거공간과 원스톱 생활공간을 갖추고 유해 물질을 발산하지 않는 아파트” 및 “멋스럽고 자연 친화적인 라이프스타일”을 말한다. 이 때문에 요즘 건설사들은 설계, 평면 구성, 단지 조경 및 배치, 자재 등 모든 분야에서 웰빙 전쟁이라 할 만한 혁신 작업을 진행하고 있다.

 

뜨는 상권은 신설교통센터와 환승센터에 있다

과거 개발전성 시대에 재건축, 재개발, 신도시 개발 등을 통해 대단위 주거지가 형성되고 이로 말미암아 새로운 대규모 상권이 태동했었다. 하지만 지하철의 확충으로 대단위 환승지역이 생기는 등 많은 교통 환경의 변화요인으로 인해 상권이 급격히 변동되고 있다. 이에 따라 소위 신흥 역세권을 중심으로 유동인구가 증가하고 이로 인한 대규모 업무, 상업 시설이 건설되면서 새로운 대단위 상권을 파생시키고 있다.

 

따라서 이미 상권이 형성된 곳보다는 교통수단의 재편으로 앞으로 발전가능성이 높은 곳의 아파트를 눈여겨보아야 한다. 2009년 개통될 지하철 9호선 환승 역세권과 새롭게 단장하고 있는 청량리, 노원, 석계, 미아삼거리, 뚝섬 역세권, 청계천 주변 일대가 투자가치가 높은 지역이다. 한편 수도권 복선사업과 지하철이 연장되는 지역의 상가도 눈에 띤다. 향후 2010년 덕소-원주 간 복선전철사업이 최종 완료되면 경기 북동부와 강원도 서부를 연결하는 철도교통 중심축이 완성될 전망이다. 이에 따라 그 구간의 역세권이 수혜를 입을 전망이다. 또한 용인-분당선 연장과 용인 경전철 사업에 주목해야 한다. 이 두 사업이 완공되면 용인은 수도권 남부의 중심이 될 것이다.

   

2. 다가올 3년, 부동산 정책 대예측

 

이명박 정부의 부동산 세금정책, 어디로 가나

새 정부의 부동산 세금 정책 핵심은 1주택 장기 보유자에 대한 양도세와 종합부동산세 부담에 대한 규제 완화를 꼽을 수 있다. 종합부동산세는 금액과 면적을 함께 활용하는 방안을 검토할 가능성이 크다. 종합부동산세를 면적까지 고려해서 책정하면, 서울 강남권 거주자라도 규모가 작은 주택에 거주할 경우에는 종합부동산세 부담이 줄어들 것이다.

 

노무현 정부 시절에는 각종 부담금을 부과해 재건축을 아예 원천 봉쇄했다. 이명박 정부의 재건축 규제 완화의 폭은 개발이익 환수제의 적정 가이드라인 내에서 결정될 것이다. 즉 규제완화를 하기 위해서는 개발이익환수제를 어떤 형식이든 우선 손질할 필요가 있다. 노무현 정부 당시 재건축 부담금으로 자리 잡은 개발이익환수제는 강남권에선 억대 이상은 될 것이다. 이명박 정부에서 이 같은 제도를 버릴 확률은 없다. 개발이익환수제는 부동산 규제의 역사와 같이 해 왔으며, 현 시점에도 필요하기 때문이다.

 

한반도대운하 사업인가, 혁신도시인가?

한반도대운하 사업에 대한 이명박 정부의 사업 추진 의지는 매우 강하다. 따라서 운하사업이 추진된다는 가정 하에 대운하 사업이 부동산 시장에 미치는 영향에 대해 살펴볼 필요가 있다. 대운하 사업은 운송 수단의 역할 뿐 아니라 관광자원의 개발에도 효과적이다. 관광지로서 가능성이 높은 지역을 살펴보면 여주, 충주, 문경, 상주 등이 수혜지역으로 예상된다. 하지만 대운하 사업은 노무현 정부 시절 추진했던 혁신도시와 연계될 때 그 바람이 광풍이 될 것으로 전망된다.

 

혁신도시는 오는 2010년까지 수도권과 충청권을 제외한 전국 10개 시·도에 50만 평 이상 규모로 한두 개씩 조성될 전망이다. 전국적으로 10~20개의 신도시가 새로 조성되는 것이다. 이들 계획도시는 행복도시와 연계되어 각종 개발수요를 창출하며 해당지역의 발전을 이끌게 된다. 행복도시가 전국의 새로운 중심점이 된다면 미래형 혁신도시는 해당 지역 발전의 구심점이 되는 셈이다. 2008년 상반기에 혁신도시 10곳의 선정을 모두 마칠 예정이다. 이중 주목해야 할 곳은 대운하 사업 중 경부운하노선과 연계된 대구, 김천, 원주, 음성이다.

 

2010년은 재건축, 재개발, 리모델링의 성공 시대다

새 정부가 출범하면서 재건축 규제 완화가 기정사실로 자리 매김하고 있다. 법과 제도를 정비해 본격 시행되는 2008년 하반기 이후에 재건축의 기대감은 더욱 커지고 2010년 강남 재건축 바람이 다시 한 번 일어날 것이다. 재개발 시장은 강북 재개발이나 뉴타운을 중심으로 더욱 탄력을 받을 것이다. 후보지 중에서 구로구 구로동, 강서구 화곡동, 도봉구 창동, 용산구 서계동, 중구 신당동, 성북구 정릉동 등의 4차 뉴타운 예정지가 유망하다.

 

이명박 정부에서는 리모델링도 예외가 아니다. 현재 도시에서는 더 이상 새로운 개발이 일어날 공간이 없다. 우리는 기성 시가지를 효율적으로 활용하기 위하여 리모델링을 적재적소에 활용해야 한다. 2000년 이후 정부는 신축 건물에 대해서는 계획, 설계, 착공 단계부터 리모델링을 염두에 둔 설계를 채택하는 제도를 모색하고 있다. 그리고 국민주택기금에서는 주택단지 개ᆞ보수에 필요한 특별수선 충당금 지원 등을 추진했다. 또한 기존 건물에 대한 리모델링 활성화를 위해 건축법 제약요인을 개선하고 금융조세 지원 방안에 대한 법적 제도적 장치 마련을 위해 전반적인 연구를 추진했다.

 

지구단위 계획안에 모든 답이 있다

21세기 들어 정부는 개발 전성시대의 산물인 난개발, 투기, 땅값 거품 등을 더 이상 두고 볼 수 없다고 판단해 도시 관리 체제로 법제도를 바꾸기 시작했다. 그 신호탄이 바로 지구단위계획이다. 지구단위계획으로 인해 복합용도의 주요 개발지인 일반상업지구의 용적률 규제로 사업성이 악화되어 개발이 억제되고 있다.

 

지구단위계획에서 도입된 기준 용적률, 허용 용적률, 상한 용적률 개념은 예전에 비해 용적률이 강화되는 결과를 낳았다. 투자자는 지구단위 계획안에 따라 상한 용적률을 받으려면 행정당국에 일정 부분의 토지를 기부 채납해야 한다. 또한 허용 용적률 산정에서 인센티브를 적용받으려 해도 설계 등을 행정당국의 요구에 따라 해야 한다. 부동산의 가치는 개발 가능 규모와 밀접한 관계가 있다. 따라서 투자자는 우선 시, 군, 구청 등에서 지구단위계획을 열람하여 충분한 용적률이 보장되는지 체크해야 한다.   

 

전국적으로 확산될 개발권양도제를 주목하라

노무현 정부에서 한시적으로 검토된 개발권양도제 개념이 재정비촉진지구에서 시범적으로 실시되고 있다. 개발권양도제는 서울 뉴타운 지역 등 도심 노후 지역에서 개발지역의 땅을 내놓은 대가로 다른 지역의 개발권과 입주권을 보장받는 것이다.

 

서울시의 경우 재개발을 해야 하는 산동네와 평지인 역세권 내 주거지역을 함께 재개발하는 결합 개발의 형태로 개발권양도제 개념이 도입되었다. 그동안 사업성이 낮아 재개발이 어려웠던 산동네를 평지에 있는 재개발 구역과 묶어 개발하는 형태다. 산동네의 용적률과 층고를 낮게 유지하는 대신 평지 재개발 구역에는 인센티브를 주는 방식이다. 그러면 평지의 재개발 구역은 분양이익이 커지고, 이러한 분양 이익 중 일정한 비율을 산동네 재개발 사업에 배분하는 것이다. 

 

외국에서는 개발권양도제의 적용 사례가 많고 적용 효과가 검증되고 있지만 우리나라의 제도와 정서에 맞게 도입하는 문제는 그동안 요원하게 여겨져 왔다. 하지만 개발권양도제는 개발자와 토지소유자 모두에게 이익이 돌아가고 개발이 불가능한 지주에게도 개발 제한에 대한 보상이 가능하므로 투자자나 개발자 모두 이 제도에 관심을 가져야 한다. 노무현 정부에서는 뉴타운 지역을 중심으로 개념을 도입했지만 이명박 정부에서는 그 대상이 전국으로 확대될 것이다. 아마도 수도권 인근의 취락지역뿐만 아니라 도시 내 문화재보존지구와 한옥보존지구등도 대상이 될 것이다.

 

서울의 경우 결합 개발 형태의 개발권양도제 실시 예상 지역은 노후화 정도가 심하고 구릉지 비율이 높은 곳을 우선 지역으로 선정할 것으로 예상된다. 즉 북한산이나 남산, 동작구 흑석동 일대, 관악산 주변 등에 있는 재정비촉진지구나 지구 지정 예상 지역이 대상지로 유력하다.     

 

 

3. 다가올 3년 주목해야 할 국내 부동산 테마 8가지

 

사면 오른다는 식의 투자 마인드를 바꿀 때다

부동산 투자 패러다임이 변하고 있다. 우선 공급자인 건설 회사들이 변하고 있다. 우선 짓고 보자는 식이 아니다. 대규모 자금이 토지 매입에 잠기면서 기업 경영을 악화시킬 뿐 아니라 강력한 개발 규제로 인해 개발사업 자체가 어려워졌기 때문이다. 수요자의 투자 패턴 역시 변하고 있다. 과거 같은 땅값 혹은 집값 상승의 막연한 기대심리에 바탕을 둔 투자가 아니라 부동산에 대한 지식습득을 바탕으로 계획적인 투자가 늘어나고 있다. 이에 따라 앞으로 부동산 재테크는 시세차익보다 운영수익을 높이는 쪽으로 바꾸어야 한다.

 

부동산에 투자할 때는 항상 기회비용을 생각해야 한다. 예를 들어 대출을 받아 아파트에 투자할 때는 이자소득을 올릴 기회를 날리는 것과 대출이자 부담을 모두 고려해야 한다. 여기에 취득세, 등록세까지 계산해야 한다. 부동산 투자에서 매수 및 매도 타이밍도 중요하다. 시장 환경이나 정부 정책에 따라 인기 품목이 변하기 때문이다. 따라서 부동산 정책의 흐름을 읽는 것이 중요하다. 과거 가격 사이클을 통해 향후 5년간 이명박 정부의 부동산 정책을 보면 매수 시점은 집권 초기인 2009년이고 매도 시점은 집권 4년차인 2011년 말이라고 볼 수 있다.

 

미국 서브프라임 사태에서 보듯이 과도한 대출을 받아 부동산에 투자하는 것은 위험하다. 금융기관의 담보물건이 매물화해 주택가격이 하락하고 이에 따라 소비위축과 경기 둔화 현상이 일어날 가능성에 대비해야 한다. 따라서 부동산 투자에도 대출금의 의존도를 낮추고 어느 정도의 현금보유가 필요하다. 또한 경제가 저 성장기에 접어들고 고용과 소득이 불안정한 상황에서는 장기계획에 따른 구조조정을 해야 한다. 기업들이 부채비율을 줄이듯이 부동산 투자자도 재산 대비 부채비율 목표치를 정하고 실천 방안을 찾아야 한다. 또 사업 확장이나 집 넓히기 시점을 구체적으로 예측해서 재산을 효율적으로 굴릴 전략을 세워야 한다.   

 

균형발전 촉진지구가 최우선 관심 종목이다

균형발전촉진지구사업은 서울시의 자치구별로 중심 거점 지역을 지정, 육성하기 위해 복합도시를 개발하는 사업이다. 주요 거점이 될 만하고 교통이 중심이 되는 역을 중심으로 대단위 역세권 개발을 추진하는 것이다. 따라서 부동산 가치 측면에서 뉴타운지역보다 균형발전 촉진지구가 훨씬 크다. 주목받고 있는 균형발전촉진지구에 투자하려면 어떤 점을 고려해야 할까? 네 가지 사항을 살펴보자.

 

첫째, 대규모 사업과 연계된 지구를 선택하라. 청량리, 가리봉 지구가 대규모 사업과 연계된 지구이다. 이들 지역은 대단위 뉴타운 사업과 민자 역사, 대규모 쇼핑몰, 첨단산업단지 등과 연계된 개발을 추진 중이다. 둘째, 속도가 빠른 지역을 선택하라. 미아, 합정, 홍제지구의 사업 진행이 타 지역에 비해 빠른 편이다. 셋째, 균형발전촉진 지구 안이나 인접 지형의 신규 분양 아파트, 소형 지분을 노려라. 현재 낙후되어 있는 겉모습만 보면 투자를 망설이기 쉽지만 몇 년 내 획기적으로 변모할 지역이라는 점을 기억해야 한다. 넷째, 2차 지구(구의ᆞ자양, 망우, 천호ᆞ성내)는 3곳 모두 재정비촉진지구로 지정되어 토지거래허가구역임을 잊어서는 안 된다. 2차 지구 내 대지 지분 이상의 주택을 구입하려면 무주택자만 가능하며 실제로 거주해야 한다. 상가나 업무용 건물도 본인이 직접 영업을 하거나 전임 관리인을 선임해 운영하는 등 이용목적에 부합해야 허가를 받을 수 있다.

 

3차 뉴타운 지역 재개발 지역을 노려라

뉴타운 사업은 이명박 정부와 서울시가 승부를 걸고 중점 추진하는 사업이기 때문에 안전하고 사업 진행 속도가 빠르다. 투자금도 2~3억 원 정도로 부담스럽지 않은 점도 매력이다. 3차 뉴타운에 투자하려면 어떤 점을 고려해야 할까? 4가지 유의점을 살펴보자. 

 

첫째, 재개발 투자 개념으로 접근해야 한다. 재개발의 특성상 옥석을 가려야 하고 사업 진행 현황을 꼼꼼히 체크해야 한다. 단기차익을 노린다면 사업 추진 속도가 빠르고, 조합원이 적은 곳이 좋다. 둘째, 3차 뉴타운 중 신림, 이문, 휘경, 장위, 상계 뉴타운이 우선 투자처다. 사업 속도도 빠르고 저평가된 물건이 많아 투자가치 면에서 상대적으로 우위에 있다. 하지만 시세가 이미 많이 올랐다는 점도 염두에 두어야 한다. 셋째, 뉴타운 사업은 지정 시기, 개발의 시급성, 개발 방식, 개발 계획의 적합성, 뉴타운 내 지역 주민의 개발 의지 등이 투자가치를 좌우한다. 넷째, 재개발구역 지정 필수조건인 호수밀도, 접도율, 과소필지, 노후ᆞ불량 주택 비율을 살펴야 한다.

 

뉴타운 선정 지역은 이미 선정 단계에서 시세 급등이 일어난 지역이다. 하지만 뉴타운 사업은 진행형이므로 앞으로 지속적인 후속 대책이 나올 수밖에 없다. 또한 지역별로 사업 속도가 다르기 때문에 사업추진 속도에 따라 가격의 추가 상승 및 반등 여지가 충분하다. 따라서 투자자들은 이들 지역의 물건을 조심스럽게 살펴야 하며, 인내심을 갖고 장기적으로 접근하는 자세가 필요하다.

 

합리적인 투자자는 상가에 투자한다

저출산, 노령화 시대에 대한 불안감을 해결할 수 있는 투자 상품은 많지 않다. 부동산 투자에 있어서도 아무 상품이 기대수익을 보장해 줄 수 있는 것은 아니다. 시대에 따른 정책 트렌드와 시장 상황에 맞게 투자처를 찾아야 한다. 과거에 시세차익을 우선하는 투자패턴에서 현재는 운영수익을 우선하는 시대로 변했다. 운영수익을 우선하는 상품을 꼽으라면 단연 상가다. 초보자가 상가에 투자하려면 어떤 점에 유념해야 할 지 살펴보자.

 

첫째, 독점 업종이 보장되는 아파트 단지 내 상가에 투자하라. 아파트 단지 상가는 직접 장사를 할 경우 16.5m²(5평) 정도면 분양가 포함 1억~1억 5천만 원 정도면 충분하다. 또한 임대를 통해서도 연 10% 이상의 임대수익을 확보하거나 상권 활성화 때 권리금과 매매차익을 기대할 수 있다. 둘째, 새롭게 재편되는 상권을 주목하라. 이들 지역의 점포는 아직 매출이 들쭉날쭉해 권리금이 없거나 매매가가 저렴한 편이기 때문이다. 셋째, 점포 분할과 리모델링을 적절히 활용하라. 입지여건이 좋은데도 매출액이 떨어지는 곳은 점포면적과 업종이 조화를 이루지 못하기 때문이다. 이런 상가를 구입해 리모델링한 후 재임대하는 것도 유망한 사업 아이템이다.

 

넷째, 대규모 택지 개발을 통한 주공아파트 단지 내 상가에 투자하라. 주공상가는 입주 지연에 따른 불안감이 없고 단지 규모가 커서 고객 확보가 쉽다. 다섯째, 아파트와 오피스텔과 별도로 분리된 복합타운의 상가를 주목하라. 아파트와 상가가 한 건물 안에 있는 기존 주상복합과 달리 별도 건물로 분리되어 주거의 쾌적성과 편의성을 높인 것이 특징이다. 여섯째, 법원경매나 한국자산관리공사의 공매 물건에 투자하라. 물건이 풍부한데다 대부분 감정가의 절반 수준에 낙찰되기 때문이다. 치밀한 상권조사와 권리분석이 뒷받침되면 우량한 물건을 싼값에 살 수 있는 기회가 많다.

 

 

4. 다가올 3년, 주목해야 할 해외 부동산 테마

 

이제 아시아 부동산 전성시대가 열린다

해외 부동산 투자의 경우 과거에는 미국, 호주 등 선진국에 주로 투자했으나 이제는 카자흐스탄, 베트남, 말레이시아 등 아시아 여러 나라들이 주목받고 있다. 서브프라임 부실 문제가 불거지면서 선진국 부동산시장에 대한 투자가 급감하고 아시아 지역이 부상하고 있기 때문이다.

 

중앙아시아 최대의 자원대국 카자흐스탄에는 지금 주택 건설에 있어 한류 바람이 거세다. 행정수도 아스타나의 한복판에는 한국식 인테리어를 기반으로 한 10억 달러 규모의 대형 주거복합단지 공사가 한창이다. 또한 최대의 경제수도인 알마티에서도 4천 세대가 넘는 한국식 대규모 주택단지 건설이 우리 기업에 의해 추진되고 있다. 오일머니를 주체할 수 없는 카자흐스탄의 부동산 경기는 신규로 형성되는 중산층의 주거 환경 개선에 대한 수요 확대 요인으로 인해 끊임없는 상승세를 맞고 있다.

 

베트남의 경우에는 하노이, 호찌민을 중심으로 한 외국인 투자자들의 부동산 투자 열기가 거세다. 이들 도시의 고급 사무실 임대료가 계속 상승하고 있다. 이러한 현상은 베트남 정부의 적극적인 외국인투자 유치로 인해 고급 아파트 및 고급 사무실의 수요가 급격히 늘어난 데서 비롯되었다. 말레이시아는 고급 주거지 개발이 구매자들의 관심을 끌고 있다. 고급 빌라 공급이 최근 매년 5%씩 늘어났으며, 평균 주택가격도 상승 추세다. 외국인에 대한 부동산 규제도 완화되어 한층 수요를 부추기고 있다.

 

한국 디벨로퍼가 대거 진출한 베트남을 주목하라

현재 베트남 부동산 시장은 우리나라의 1980년대를 연상시키는 대도시 프로젝트와 도시 리노베이션 사업이 주를 이루고 있다. 국내 디벨로퍼의 베트남 진출 동향을 보면 이미 베트남은 한국형 개발 모델이 정착한 듯하다. 대원주택이 이미 몇 년 전에 호찌민 아파트 개발 사업에 진출해 405가구의 한국식 아파트 분양을 성공리에 끝냈다. 또한 GS건설은 호찌민 남부에 100만 평 규모 냐베 신도시 건설을 추진하고 있다. 금호건설은 호찌민에 2억 6천만 달러를 투입해 복합타운인 금호아시아나 플라자 건설을 진행 중에 있다.

 

베트남 부동산에 투자할 때는 몇 가지 주의할 점이 있다. 우선 사기 분양광고에 현혹되어서는 안 된다. 특히 우리나라 디벨로퍼가 베트남에 진출해 투자허가서를 받지 않고 분양하는 사례가 있다. 투자허가서를 받지 않으면 정부로부터 토지 임대계약서를 받지 못한다. 결국 땅도 확보하지 못한 상태에서 국내에서 분양 모집을 하는 셈이다. 또한 베트남은 외국인 개인에게 토지 소유권이 허용되지 않는다. 설사 허용하더라도 건물 소유권만 인정한다. 따라서 개인적으로 투자하는 것은 검증된 전문 업체와의 상담이 필수적이다. 세금문제도 간과해서는 안 된다. 현지 국가에선 소득세나 양도세가 없더라도 국내에서 과세하는 경우가 많다. 양도세가 없는 국가에서 부동산을 매도하고 국내로 양도차익을 들여오면 국내의 양도세율 부과 기준에 맞추어 세금을 징수한다는 얘기다. 

 

노후대비용 부동산은 말레이시아에 있다

최근 은퇴이민지로 물가가 싸고 적절한 투자비용으로 각광받고 있는 곳은 동남아시아이다. 그 중에서 말레이시아는 노후 대비 투자처로 손색이 없다. 상대적으로 저렴한 비용으로 은퇴이민을 할 수 있는 데다 영어와 중국어를 모두 사용하므로 자녀들 유학을 위한 이민이 늘었기 때문이다. 말레이시아는 “말레이시아 세컨드 홈 프로젝트”로 외국인 거주를 장려하고 있다. 그리고 2007년 4월 부동산에 대한 양도세, 전매 제한, 외국인 소유 상한제들을 폐지해 인기 투자지역으로 급부상 중이다.

 

말레이시아의 가장 큰 매력은 안정성이다. 외국인도 토지와 건물을 소유할 수 있고, 변호사 에스크로 제도와 등기제도로 인해 안전한 투자처로 인식되고 있다. 법과 정책 모두 외국인 투자자에게 우호적이다. 현지 은행에서 집값 70~80%까지 대출이 가능해 레버리지 효과도 노릴 수 있다. 말레이시아의 주택 수급 동향을 보면 공급이 부족하지만 수요가 많기 때문에 가격이 오를 수밖에 없다. 집값 상승률이 두드러진 물건은 외국인 투자자들과 현지 부유층을 기반으로 한 고급 주거단지, 외국인 밀집 주거 지역 내 대형 건물 등이다. 외국인에게 인기 있는 부동산은 말레이시아 수도 쿠알라룸푸르 시내에 밀집되어 있다. KLCC(쿠알라품푸르 컨벤션 센터) 주변과 센툴, 몽키아, 방사, 암팡 지역 등이 있다. 

 

말레이시아 부동산 투자에서 유의할 점은 다음과 같다. 첫째, 우리나라와 달리 분양면적이 아닌 전용면적을 기준으로 분양가를 산정한다. 분양면적을 기준으로 분양하는 것은 분양가를 뻥튀기하기 위한 것이므로 주의해야 한다. 둘째, 말레이시아는 내부 인테리어를 하지 않는 소위 골조 아파트를 짓는다. 또한 우리나라 아파트처럼 기본적인 옵션이 포함되지 않는다. 한편 국내 대행업체 대신 현지 업체와 직접 계약해야 수수료를 줄일 수 있다. 투자형 부동산의 경우 수익률도 꼼꼼히 따져보아야 한다. 말레이시아에서 가장 임대가격이 높은 KLCC 주변도 평균 임대수익률은 연 7% 정도일 뿐이다.  

 

해외 부동산 투자에서의 리스크는 무엇인가?

해외부동산 투자에는 컨트리 리스크, 지역 리스크, 물건 리스크, 시점 리스크, 외환 리스크, 법률 리스크, 세금 리스크 등의 리스크가 있다. 컨트리 리스크는 투자를 하는 나라에 대한 리스크를 말한다. 이와 관련 군사정치나 공산주의 정권이 있는 나라보다 민주주의 하에 있는 자유주의 국가가 좋다. 또한 외국인 부동산 투자에 대해 차별이 없고 법률이나 세제 등의 상이점이 없는 것이 중요하다.

 

투자지역도 중요하다. 미국을 비롯한 선진국 시장에 투자할 때는 그 나라의 투자대상 도시를 다음과 같이 분류할 수 있다. ① 동경형: 인구유입이나 경제활동이 활발하며 부동산 상승률이 높다. ② 샌프란시스코형: 부동산 상승률이 높지만 수요가 생기면 주변 개발과 연계되어 상승이 억제된다. ③ 휴스톤형: 경제활동 정체로 인구 유출이 생기고 하락이 계속된다. ④ 시드니형: 인구유입이 없으며 경제활동도 일정하며 부동산 상승률과 하락률이 작다. 지역을 골랐다면 같은 지역에서도 상승이 심한 지역과 그렇지 않은 지역을 구분해야 한다.

 

해외부동산 대상 물건에는 콘도미니엄, 단독주택, 아파트, 오피스 빌딩, 쇼핑센터, 골프 코스, 농원, 공업단지, 호텔 등이 있다. 이 중에서 개인 투자자가 접근하기 쉬운 물건은 콘도미니엄, 단독주택, 아파트, 쇼핑센터 정도이다. 이들 물건이 유동성이 높은지, 임차인은 찾기 쉬운지, 운영 관리가 용이한지 등을 따져 보아야 한다